Was ist ein Pfandrecht an einem Haus oder Grundstück?

Ein Pfandrecht ist eine nicht bezahlte Schuld, die mit einer Immobilie verbunden ist und den Verkauf der Immobilie erschwert, bis sie aufgelöst ist. Während Hypothekenpfandrechte freiwillig und zu erwarten sind, können andere Arten von Pfandrechten Sie davon abhalten, ein sauberes Eigentum an Ihrem Eigentum zu haben. Mechanikerpfandrecht, Steuerpfandrecht und ein Urteilspfandrecht sind unfreiwillig und müssen vor dem Verkauf geklärt werden.

Arten von Grundpfandrechten und wie sie funktionieren

Es gibt vier Hauptarten von freiwilligen und unfreiwilligen Grundpfandrechten, die in Immobilien häufig vorkommen: Grundpfandrechte, Grundpfandrechte für Mechaniker, Steuerpfandrechte und Grundpfandrechte für Urteile. In diesem Abschnitt werden die einzelnen Pfandrechte beschrieben, unabhängig davon, ob sie freiwillig oder unfreiwillig sind und wie sie funktionieren.

Es gibt vier übliche Arten von Grundpfandrechten an einem Haus oder Grundstück.

1. Grundpfandrechte

Ein Hypothekenpfandrecht ist eine Rechtsform der Sicherheit, um die Zahlung einer Schuld unter Verwendung von Immobilien als Sicherheit zu gewährleisten. Ein Pfandrecht oder, in einigen Staaten, eine Treuhandurkunde schützt den Kreditgeber und verleiht ihm Rechte an Ihrem Eigentum, wenn Sie nicht wie versprochen zahlen. Grundpfandrechte werden freigegeben, wenn das Darlehen vollständig bezahlt ist.

Einige andere wichtige Informationen, die Sie über Grundpfandrechte wissen sollten, sind:

Sie bezahlen, Sie bleiben: Solange Sie wie versprochen bezahlen, wird ein Kreditgeber von seinem Recht, das Eigentum an Ihrem Eigentum zu übernehmen, keinen Gebrauch machen
Sie haben Priorität: Hypothekenpfandrechte haben normalerweise Vorrang vor anderen Pfandrechtstypen, die wir behandeln werden, mit Ausnahme von Steuerpfandrechten
Sie sind häufig: In Amerika ist es üblich, dass Menschen beim Kauf eines Eigenheims erhebliche Schulden übernehmen. Ein Pfandrecht ermöglicht potenziellen Eigenheimbesitzern, den Kauf zu finanzieren
Bezahlt beim Verkauf von Immobilien: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Grundpfandrechte bezahlt werden, um die Urkunde auf einen neuen Eigentümer zu übertragen
Sie sind freiwillige Grundpfandrechte: Wenn Sie sich bereit erklären, Gelder von einem Hypothekengeber auszuleihen, erklären Sie sich freiwillig damit einverstanden, Ihr Eigenheim im Falle einer Nichtzahlung als Sicherheit zu verwenden
Diese Art von Grundpfandrecht hat Vorteile für den Verbraucher: Mit einem Hypothekenpfandrecht können Sie einen großen Geldbetrag ausleihen. Bei einem Kauf können Sie mit einem Pfandrecht ein Haus kaufen, bevor Sie genug Geld sparen

Zwangsvollstreckungen treten auf, wenn ein Kreditnehmer nicht wie versprochen zahlt und der Kreditgeber von seinem Recht Gebrauch macht, die Immobilie zu übernehmen. Ein Hypothekenpfandrecht gibt Kreditgebern das Recht zur Abschottung, aber dies ist teuer und ein letzter Ausweg. Kreditgeber berechnen verspätete Gebühren für versäumte Zahlungen und senden schriftliche Warnungen, um die Zahlung vor der Zwangsvollstreckung zu fördern.

2. Mechanikerpfandrecht

Wenn ein Auftragnehmer mit dem Hausbesitzer eine Vereinbarung zur Erbringung von Dienstleistungen und zur Verbesserung eines Grundstücks abschließt, verpflichtet sich der Hausbesitzer, für diese Dienstleistungen zu zahlen, und die Arbeiten werden begonnen und / oder abgeschlossen. Mechanische Grundpfandrechte sind die häufigste Form eines unfreiwilligen Grundpfandrechts auf Immobilien.

Technisch gesehen kann für jeden Dollarbetrag ein mechanisches Pfandrecht auf eine Immobilie gestellt werden. Die Einreichung eines Zurückbehaltungsrechts ist jedoch mit Kosten verbunden, sodass größere Verluste häufiger vorkommen. Jeder Staat hat seine eigenen Richtlinien, nach denen Pfandrechte gehandhabt werden. In jedem Fall müssen sie vor einer Urkundsübertragung entfernt oder befriedigt werden.

Beispielsweise installiert ein HLK-Bauunternehmer einen neuen Luftbehandler für Ihre Fix-n-Flip-Eigenschaft, sobald dieser abgeschlossen ist, versucht er, den verbleibenden geschuldeten Restbetrag einzutreiben, und Sie entscheiden, nicht zu zahlen. Sie können wiederum ein Pfandrecht an Ihrem Eigentum erheben, wenn der geschuldete Betrag vor einer Übertragung der Urkunde gezahlt werden muss.

Das Einreichen eines erfolgreichen Mechanikerpfandrechts bedeutet, dass:

Ein spezifischer Prozess wurde verfolgt: Das mechanische Pfandrecht ist von Staat zu Staat unterschiedlich. Nehmen wir also an, der Auftragnehmer hat das von Ihrem Staat vorgeschriebene Rechtsverfahren zur Einreichung des Pfandrechts befolgt
Es wird eine Wolke auf dem Titel sein: Wenn das Pfandrecht bestätigt wird, hat der Auftragnehmer nun eine Eigentumswolke
Die Schulden bleiben bis zur Auflösung der Immobilie bestehen: Ein Mechanikerpfandrecht weist darauf hin, dass mit ihm eine nicht bezahlte Fremdschuld verbunden ist, die mit der Immobilie übertragen wird. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass jemand eine Immobilie mit Pfandrecht kaufen möchte, da er keinen eindeutigen Titel besitzt

Der beste Weg, ein Pfandrecht zu verhindern, ist die vereinbarte Zahlung. Wenn Sie mit mehreren Subunternehmern zusammenarbeiten, ist die Einstellung eines Generalunternehmers möglicherweise eine gute Idee. Führen Sie Aufzeichnungen über Auslosungen und Zahlungen, falls dies vor Gericht erforderlich ist. Denken Sie daran, dass jeder Staat seine eigenen mechanischen Pfandrechte und Verzichtserklärungen hat.

3. Steuerpfandrechte

Wenn ein Hausbesitzer seine Bundes-, Landes- oder Kommunalsteuern nicht zahlt, kann ein Steuerpfandrecht auf sein Eigentum erhoben werden. Steuerpfandrechte werden auf eine Immobilie für die Vernachlässigung bestimmter Immobiliensteuern gewährt, können aber auch für Dinge wie nicht bezahlte Einkommenssteuern gewährt werden.

Während ein Steuerpfandrecht nicht die sofortige Beschlagnahme von Eigentum bedeutet, hat dieses unfreiwillige Pfandrecht Vorrang vor anderen Pfandrechten und bleibt bestehen, bis die Schulden beglichen sind. Diese Art von Pfandrecht hat in der Regel einen Prozess, der ohne Zahlung eskaliert, bis die Immobilie verkauft wird, um die Schulden zu begleichen.

Der Prozess einer Steuerschuldverschreibung ist gut dokumentiert und umfasst:

Vorankündigung an Hausbesitzer: Bevor ein Steuerpfandrecht geltend gemacht wird, erhält ein Hausbesitzer eine Steuerbescheinigung, in der die Zahlung gefordert und die Folgen einer Nichtzahlung des Betrags mitgeteilt werden
Mitteilung an andere Gläubiger: Wenn der Hausbesitzer die Rechnung nicht innerhalb des angegebenen Zeitraums bezahlt, wird ein Pfandrecht geltend gemacht, durch das andere Gläubiger, z. B. Hypothekenbanken, darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Regierung diesen bestimmten Wohnsitz beansprucht
Kreditauswirkung: Eine Steuerbescheinigung wird an Ihren Hypothekengeber und die Kreditauskunftei gesendet, die zukünftige Kredite erschwert und einen Hypothekengeber zur Abschottung zwingen könnte
Muss zum Zeitpunkt des Verkaufs bezahlt werden: Steuerpfandrechte müssen bezahlt werden, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen können. eine Titelfirma oder ein Immobilienanwalt können dabei helfen

Wenn zwischen dem Hausbesitzer und der örtlichen oder Bundessteuerbehörde keine Lösung besteht, wird das Haus von der Steuerbehörde zum Verkauf angeboten, was als „Steuerverkauf“ bezeichnet wird. Zu diesem Zeitpunkt werden die Immobilie, der Name des Hausbesitzers und die fälligen Steuern angegeben werden häufig in örtlichen Gerichtsbarkeiten veröffentlicht, in denen der Verkaufsprozess ablaufen kann.

4. Grundpfandrechte

Ein Grundpfandrecht kann auf ein Grundstück gelegt werden, wenn ein Hausbesitzer verklagt wird, verliert und nicht zahlen kann. Die Grundpfandrechte decken eine Reihe von Umständen ab, darunter Unterhaltszahlungen für Kinder und Autounfallklagen. Ein Grundpfandrecht kann gegen Immobilien oder persönliches Eigentum wie Fahrzeuge oder Möbel geltend gemacht werden, um die Schuld zu befriedigen.

In der Regel sind Grundpfandrechte das letzte Mittel, um die Finanzschulden zu erfassen. Bei der Unterhaltszahlung für Kinder erhalten Sie beispielsweise häufig die Gelegenheit, Ihre Kriminalität zu büßen. Wenn Sie jedoch Geld schulden, zahlen Sie es nicht, und das Gericht entscheidet zugunsten der geschuldeten Person. Diese Person kann dann ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, um dieses Geld wieder hereinzuholen.

Grundpfandrechte können auch folgende Probleme mit sich bringen:

Lohnpfändung: Die Löhne werden häufig vor der Entscheidung über das Grundpfandrecht für die Schuldentilgung angerechnet, da Entscheidungen wie Steuern oder Hypotheken keine erste Grundpfandrechtsposition haben
Verkaufskomplikationen: Eine eindeutige Eigentumsübertragung auf einen neuen Verkäufer kann erst erfolgen, wenn das Pfandrecht erfüllt ist
Sie folgen dir: Auch wenn die Person derzeit kein Eigentum besitzt, können Entscheidungen auf künftiges Vermögen folgen

Wenn Peter sich beispielsweise weigert, Kindergeld zu zahlen, und ein Urteil in Höhe von 40.000 US-Dollar vorliegt, jedoch noch kein Vermögen vorliegt, wird seine Hypothek und sein Vermögen zum Zeitpunkt des Kaufs mit einem Grundpfandrecht belegt, wenn er in Zukunft versucht, ein Haus zu kaufen .

Auswirkungen eines Grundpfandrechts auf einen Immobilienverkauf

Der Verkauf Ihres Eigenheims kann erst abgeschlossen werden, wenn ein etwaiges Pfandrecht an der Immobilie geklärt ist. Das Pfandrecht setzt eine Wolke auf den Titel, die zwei Hauptprobleme verursachen kann: fortlaufende Verzögerungen oder Stornierung der Transaktion insgesamt. Während Grundpfandrechte bekannt und bekannt sind, können andere Arten von Grundpfandrechten zu erheblichen Rückschlägen führen.

Es gibt zwei Hauptauswirkungen eines Grundpfandrechts auf den Verkauf Ihrer Immobilie.

1. Verspätete Abwicklung

Verspätete Abrechnungen sind in Grundstücken mit Grundpfandrechten üblich und können manchmal relativ einfach gelöst werden. Zum Beispiel, wenn Verkäufer in der Lage sind, das Pfandrecht aufzulösen und es zu zahlen, um sich von dem Eigentum zu befreien, oder wenn administrative Probleme vorliegen, die ein Pfandrecht platziert haben, das den Titel unnötig trübt.

Es gibt Zeiten, in denen ein Kreditgeber kein Pfandrecht für ein eingezahltes Darlehen freigegeben hat. In diesem administrativen Fall kann eine Titelfirma oder ein Immobilienanwalt helfen, aber es braucht Zeit. Wenn Sie keine Titelfirma oder keinen Immobilienanwalt beauftragen, müssen Sie mit erheblichen Verzögerungen rechnen, insbesondere, wenn Ihr Kreditgeber seine Geschäftstätigkeit eingestellt hat.

2. Abgebrochene Transaktion

Während einige Grundpfandrechte für den Eigentümer einfach zu lösen sind, sind andere möglicherweise komplex oder stecken in rechtlichen Problemen, die den Prozess in die Länge ziehen, ohne dass ein Ende in Sicht ist. Es gibt eine Reihe von Gründen, aus denen Käufe scheitern können, wenn die Immobilie mit einem Grundpfandrecht verbunden ist.

Gründe, warum eine Kauftransaktion verzögert oder storniert werden könnte:

Käufer irreführen: Immobilieneigentümer führen Käufer in Bezug auf den Endtermin in die Irre, um einen klaren und marktfähigen Titel zu liefern, und Käufer können es kaum erwarten
Formelle Streitigkeiten: Eigentümer möchten das Pfandrecht gerichtlich anfechten und Käufer können nicht auf Gerichtsdaten und -verfahren warten
Last-Minute-Titelsuche: Geldkäufer, Investoren oder Personen, die nicht mit Maklern zusammenarbeiten, fordern möglicherweise erst in letzter Minute eine Titelsuche an, und es wird ein Pfandrecht festgestellt, das Verzögerungen erfordert

Während einige Arten von Grundpfandrechten zum Zeitpunkt des Abschlusses ausgezahlt werden, wie z. B. Grundpfandrechte oder sogar ein kleines Grundpfandrecht, das im Voraus ausgehandelt wird, möchten die meisten Banken und andere Kreditgeber eine Immobilie nicht mit einem bestehenden Grundpfandrecht finanzieren, das es nicht geben wird bezahlt, wenn der neue Eigentümer in Besitz genommen wird.

Es ist wichtig zu beachten, dass einige Investoren Immobilien in bar mit bestimmten Pfandrechten kaufen, wie z. B. Steuerpfandrechten, wenn sie den Preis zu ihren Gunsten diskontieren können. Dies sind jedoch nicht die Hauptkäufer von gewöhnlichen Wohnimmobilien.

Lösen von Grundpfandrechten

Während einige Grundpfandrechte auf Verwaltungsfehlern beruhen, müssen die meisten vollständig oder rechtlich umstritten bezahlt und gelöst werden, um das Grundpfandrecht freizulassen. Um den Verkauf rechtzeitig abzuwickeln, können Sie den vollen Betrag bezahlen, einen Zahlungsplan aufstellen, das Pfandrecht anfechten oder einen Verkaufspreis aushandeln.

Es gibt vier Möglichkeiten, Grundpfandrechte aufzulösen.

1. Zahlen Sie den vollen Betrag

Der beste Weg, um ein genaues, bestehendes Pfandrecht zu lösen, besteht darin, den gesamten Betrag zu zahlen, wenn dies möglich ist. Selbst der einfache Ansatz, die Grundpfandrechte vollständig zu bezahlen, erfordert oftmals noch Zeit und Hartnäckigkeit. Zum Beispiel hat die Agentur bei der Zahlung von IRS-Steuerpfandrechten eine Frist von 30 Tagen, um das Pfandrecht freizugeben, was immer noch häufig zu Verzögerungen führt.

Beachten Sie, dass das von der Immobilie befreite Pfandrecht nicht bedeutet, dass es aus Ihrer Bonitätshistorie entfernt wird. Stellen Sie sicher, dass Sie, wenn Sie Ihr Pfandrecht bezahlen, die bezahlte Partei bitten, ein Freigabeformular auszustellen, das Sie den Kreditauskunfteien streitig machen können, die es weiterhin aktenkundig machen.

2. Richten Sie einen Ratenzahlungsplan ein oder fordern Sie eine Teilfreigabe an

Mit einigen Grundpfandrechten, wie z. B. Urteils- oder Steuerpfandrechten, können Sie einen Ratenzahlungsplan einrichten, der als „Ratenzahlungsvertrag“ für Steuerpfandrechte bezeichnet wird. Andere Grundpfandrechte wie das eines Mechanikers ermöglichen es Ihnen möglicherweise, eine Teilzahlung zu leisten und dann den Betrag des vorhandenen Grundpfandrechts zu ändern, das als Teilfreigabe bezeichnet wird. Dadurch wird es möglicherweise für Käufer zugänglicher.

Ratenzahlungsvereinbarungen

Wenn die IRS oder eine andere staatliche oder örtliche Steuerbehörde der Ansicht ist, dass Sie Zahlungen an Ihre bestehenden Schulden leisten können, können diese Sie in eine Ratenzahlungsvereinbarung einbeziehen, und Sie können dann die Rücknahme des Pfandrechts beantragen. Dieses Pfandrecht wird immer noch nicht automatisch aus Ihrer Bonitätshistorie entfernt. Wenden Sie sich daher nach Abschluss Ihrer Rückzahlungsvereinbarung an die Kreditauskunftei.

Teilfreigabe

Das Pfandrecht eines Mechanikers lässt möglicherweise keine Teilzahlung zu. Wenn jedoch eines erfolgt und eine Aufzeichnung vorliegt, können Sie beantragen, den vorhandenen Betrag des eingetragenen Pfandrechts zu ändern. Dies wird als Einreichung einer „Teilfreigabe“ bezeichnet. Dies löst das Zurückbehaltungsrecht nicht auf. Wenn es jedoch Barkäufer gibt, die bereit sind, über den Preis zu verhandeln, führt ein geringerer aktenkundigerer Betrag dazu, dass das Haus eher verkauft wird oder die Wahrscheinlichkeit steigt, dass es das zurückbezahlt Pfandrecht beim Verkauf, wenn dem Hausbesitzer ein Gewinn zufällt.

3. Das Pfandrecht anfechten oder anfechten

Während Sie die Möglichkeit haben, alle Grundpfandrechte vor ihrer Einzahlung vor Gericht zu bestreiten, werden manchmal fälschlicherweise Grundpfandrechte geltend gemacht, wie dies regelmäßig bei Bundessteuer-Grundpfandrechten der Fall ist. In diesem Fall können Sie in einer Verwaltungsanhörung Berufung einlegen. Ein Immobilienanwalt kann Ihnen dabei helfen.

Im Falle von Zurückbehaltungsfehlern wird die Klage in der Regel innerhalb von 14 Tagen nach dem Urteil zu Ihren Gunsten abgewiesen. Beachten Sie, dass diese Grundpfandrechte, auch wenn sie nicht mehr vorhanden sind, häufig in den Kreditbüros vermerkt sind. Es ist daher ratsam, sie auch nach der Entlassung zu überprüfen, um sie aus den Aufzeichnungen der Meldebehörden zu entfernen.

4. Verhandeln Sie mit einem Käufer über den Preis, um die Pfandrechte zu berücksichtigen

Es ist zwar unkonventionell, aber es gibt Investoren und Eigenheimkäufer, die Bargeldangebote einbringen und bereit sind, unter Berücksichtigung von Grundpfandrechten zu verhandeln, um ein solides Geschäft zu erzielen. Einige Käufer sind bereit zu verhandeln, indem sie den geschuldeten Betrag vom Kaufpreis abziehen. Dies zu tun ist eine ungewöhnliche Strategie, die jedoch das Potenzial hat, sowohl dem Hausbesitzer als auch dem Käufer zu nützen.

Als eine Methode der Investition werden einige Personen Steuerbescheinigungen erwerben, die an Hausbesitzer ausgegeben wurden. Weitere Informationen zu dieser Praxis finden Sie in unserem Leitfaden zu Steuerpfandrechten und Steuererklärungen.

Was ist ein Zurückbehaltungsrecht? Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Obwohl wir viele Fragen zu Grundpfandrechten beantwortet haben, haben Sie möglicherweise noch einige unbeantwortete Fragen. Wir haben hier Antworten auf einige der am häufigsten gestellten Fragen gegeben. Wenn Sie weitere Fragen haben, können Sie diese gerne im FitSmallBusiness-Forum stellen. Wir werden uns dann mit einer Antwort bei Ihnen melden.

Woher wissen Sie, ob auf Ihrem Grundstück ein Grundpfandrecht besteht?

Ein Pfandrecht wird in der Regel nicht ohne Benachrichtigung auf Ihrem Grundstück platziert. Um sicherzugehen, dass es keine unfreiwilligen Grundpfandrechte auf Ihrem Grundstück gibt, gehen Sie online zum Büro Ihres Landessachverständigen und führen Sie eine Adressensuche durch, die Ihnen diese Informationen kostenlos zur Verfügung stellt. Eine Titelfirma oder ein Immobilienanwalt kann Ihnen zu einem angemessenen Preis weiterhelfen kleine Gebühr.

Wie lange dauern Grundpfandrechte?

Das Ablaufdatum für Grundpfandrechte hängt von der Art des Grundpfandrechts und den staatlichen Gesetzen ab. Bundeseinkommensteuerpfandrechte haben eine längere Laufzeit als die Pfandrechte einiger Landesmechaniker, die von 90 Tagen bis zu mehr als 10 Jahren reichen können, wobei die meisten Gesetze es dem Gläubiger erlauben, das Pfandrecht vor Ablauf zu verlängern.

Können Sie Ihr Haus mit einem Grundpfandrecht verkaufen?

Sie können die Immobilie verkaufen, aber es ist sehr schwierig. Kreditgeber vergeben in der Regel keine Kredite für Immobilien mit bestehenden Grundpfandrechten. Dies liegt daran, dass ein Pfandrecht darauf hinweist, dass ein anderer Gläubiger eine finanzielle Forderung gegen eine Immobilie hat. Das Auflösen der Grundpfandrechte, bevor ein Haus zum Verkauf angeboten wird, ist die beste Lösung.

Die Quintessenz

Untersucht man, was ein Grundpfandrecht ist, so findet man nicht nur zahlreiche Arten von Grundpfandrechten, sondern auch die Konsequenzen, die sie haben können, wenn man sich dem Verkauf eines Hauses oder einer Immobilie nähert. Obwohl es verschiedene Möglichkeiten gibt, Pfandrechte zur Lösung zu beantragen, ist die vollständige Zahlung des Pfandrechts oder die Vereinbarung eines Zahlungsplans in der Regel die effektivste Option, um das Eigentum zu klären und den Verkauf der Immobilie innerhalb eines erwarteten Zeitrahmens zu ermöglichen.