Eine vergleichende Marktanalyse (CMA) schätzt Ihren Eigenheimwert basierend auf den Verkaufspreisen ähnlicher Eigenheime in Ihrer Region. Mithilfe dieser Informationen können Verkäuferagenten einen Angebotspreis für ihre Kunden auswählen und Käufer bei der Bewertung der Angebotspreise unterstützen. CMAs sollten von allen Maklern verwendet werden, um einen gerechten Verkauf zu gewährleisten.
Das Sammeln von Daten für eine genaue CMA kann zeitaufwändig sein. Wenn Sie nach einer zuverlässigen, einfach zu navigierenden Quelle für Informationen zu ähnlichen Immobilien wie Ihrem Eintrag suchen, besuchen Sie Zillow. Sie können den Zillow-Filter "Kürzlich verkauft" verwenden, um vergleichbare Immobilien zu finden, nach Immobilienmerkmalen zu filtern oder das Preisberechnungstool zum Abschließen Ihres CMA zu verwenden. Klicken Sie unten, um mehr zu erfahren.
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Was ist eine vergleichende Marktanalyse?
Eine vergleichende Marktanalyse (CMA) ist ein Dokument, das den Hauswert eines Verkäufers anhand der Preise für ähnliche Häuser in der Region bewertet. Um eine CMA zu erstellen, berücksichtigt ein Makler den Durchschnittspreis von kürzlich verkauften, aktiven und abgelaufenen Angeboten, die mit dem derzeit vom Makler verkauften Eigenheim vergleichbar sind (in der Branche als „Comps“ bekannt). Während sie von Verkäufervertretern am häufigsten verwendet werden, um einen Listenpreis für ein Eigenheim zu bestimmen, können CMAs auch von Käufervertretern verwendet werden.
Es gibt zwei allgemeine Situationen, in denen das Betreiben einer CMA in Immobilien unerlässlich ist:
Für einen Verkäufer Listungstermin
Sie sollten immer eine CMA erstellen, um sich vor einem Auflistungstermin ein Bild über den Wert eines Eigenheims zu machen. Wenn Sie eine CMA zur Hand haben, können Sie die Fragen des Hausbesitzers nach dem Marktwert beantworten und zeigen, dass Sie immer bereit sind. Führen Sie anschließend nach dem Termin eine aktualisierte CMA durch, damit Sie die Informationen einbeziehen können, die Sie beim Besuch des Stadtviertels und bei der Besichtigung des Grundstücks mit dem Hausbesitzer erhalten.
Wenn Sie ein gutes Geschäft für einen Käufer finden
Ein anderes Mal sollten Sie eine CMA durchführen, wenn Sie einem Käufer dabei helfen, herauszufinden, ob ein Haus, an dem er interessiert ist, ein gutes Geschäft ist. Wenn Sie gerade erst anfangen oder in einem unbekannten Gebiet arbeiten, werden Sie von einem gründlichen CMA darüber informiert, ob der Preis für ein Haus angemessen ist.
So erstellen Sie eine vergleichende Marktanalyse
Um eine vergleichende Marktanalyse (CMA) zu erstellen, die relevante vergleichbare Immobilien für Käufer und Verkäufer umfasst, bewerten Sie zunächst die Qualität des Stadtviertels, bewerten Sie die verfügbaren Informationen über die Immobilie und sehen Sie sich online die Schätzungen des Immobilienwerts an. Wählen Sie dann Eigenschaften, die Ihrem Eintrag ähnlich sind, und berechnen Sie einen Durchschnittspreis pro Quadratfuß, um einen Wertvergleich durchzuführen.
Die acht Schritte zum Erstellen einer genauen CMA umfassen:
1. Bewerten Sie die Qualität der Nachbarschaft
Nachdem Sie einen Auflistungstermin oder eine FSBO-Empfehlung für eine Immobilie erhalten haben, besteht der erste Schritt bei der Vorbereitung Ihrer CMA darin, die Qualität der umliegenden Nachbarschaft zu beurteilen. Sie können das Haus erst dann richtig einschätzen, wenn Sie es persönlich gesehen haben. Ein kurzer Blick in die Online-Nachbarschaft hilft Ihnen jedoch, sich auf den Termin vorzubereiten.
Verwenden Sie eine Lead-Management-Software wie REDX, um eine konsistente Quelle für qualitativ hochwertige FSBO-Leads zu erhalten. Es durchsucht Hunderte von Kleinanzeigen, Websites und anderen Quellen nach Immobilien, die als zum Verkauf durch den Eigentümer eingestuft sind, und findet fehlende Kontaktinformationen, um Ihnen die Kontaktaufnahme zu erleichtern. Es hat auch eine automatische Wählfunktion, die Sie nur mit FSBO-Leads verbindet, die bereit sind zu sprechen. Klicke hier, um zu starten.
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In Google Street View erfahren Sie fast alles, was Sie über die Umgebung Ihres potenziellen Eintrags wissen müssen. Hier sind einige Dinge, nach denen Sie suchen müssen, um die Lage des Landes zu bestimmen:
- Schöne Blöcke im Vergleich zu weniger attraktiven Blöcken
- Nähe zu Annehmlichkeiten wie Stränden, Parks, Schulen usw.
- Nähe zu unangenehmen Orten wie Müllhalden, Autobahnen, Industrieanlagen usw.
- Erhebliche Probleme bei der Beschwerdekampagne
Denken Sie jedoch daran, dass die Bilder von Google möglicherweise nicht mehr aktuell sind. Fahren Sie daher vor Ihrem Auflistungstermin durch die Nachbarschaft, wenn Ihr Zeitplan dies zulässt.
2. Bewerten Sie die ursprüngliche Auflistung (falls verfügbar)
Suchen Sie nach dem Auschecken in der Nachbarschaft online nach der ursprünglichen Auflistung der Unterkunft. Wenn es noch nicht abgeschlossen ist, sollten Sie sich einen Überblick über die Stärken und Schwächen der Immobilie verschaffen. Überprüfen Sie die Fotos und die Beschreibung sorgfältig, um das Alter und den Zustand des Hauses, die letzten Upgrades und mögliche Probleme mit der vorherigen Marketingstrategie zu bewerten. Dies ist auch eine großartige Möglichkeit, um den Erbauer und Entwickler zu bestimmen und festzustellen, ob es sich bei dem Haus um ein benutzerdefiniertes oder ein stärkeres Ausstechen handelte.
3. Überprüfen Sie die geschätzten Immobilienwerte auf Zillow & HouseCanary
Mithilfe einer Immobilienwertschätzung können Sie den wahrscheinlichen Marktwert des Eigenheims Ihres Kunden abschätzen und einen Ausgangspunkt für die Berechnung der Kosten pro Quadratfuß der Immobilie angeben. Schätzungen wie die von Zillow und HouseCanary können jedoch ungenau sein und geben den Agenten kein vollständiges Verständnis des lokalen Marktes. Aus diesem Grund ist es wichtig, diese Zahlen nur als Ausgangspunkt für Ihre CMA zu verwenden.
Beginnen Sie mit Zillows Zestimaten
Mit der Zestimates-Funktion von Zillow können Immobilienmakler, Hausbesitzer und potenzielle Käufer den geschätzten Marktwert von Häusern ermitteln. Zillow dominiert den Platz für Immobilieninserate, sodass Ihre Kunden das Zestimate wahrscheinlich bereits für ihre Wohnung ausgecheckt haben. Als solches müssen Sie in der Lage sein, das Zestimate anzusprechen, wenn Ihr Hausbesitzer es aufruft.
Probieren Sie Zillow Zestimate
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Zestimates auf begrenzten Steueraufzeichnungen und Daten basiert, die von Agenten hinzugefügt wurden. Darüber hinaus können die Zestimaten um 20% bis 30% abweichen, sodass Sie sie nur als Ausgangspunkt und nicht als genaue Schätzung betrachten sollten. Zillow ist jedoch sehr offen über ihre Grenzen; Sie veröffentlichen landes- und landesspezifische Genauigkeitsbewertungen online.
Hier ein Blick auf die Genauigkeit von Zillow Zestimates in großen US-Städten:
Tabelle für Zillow-Datenabdeckung und Zestimatgenauigkeit
Verwenden Sie HouseCanary, um eine Bewertungs- und Wertprognose für Ihre CMA zu erhalten
HouseCanary ist ein von Google Ventures unterstütztes Hausbewertungsunternehmen, das landesweit Bewertungen mit einem mittleren absoluten prozentualen Fehler (MdAPE) - einem Maß für die Genauigkeit einer Bewertung - von nur 4,4% anbietet. Das heißt, Sie können eine Bewertung erhalten, die dem Marktwert ziemlich nahe kommt und mit der Sie Ihre eigenen Analysen sichern können.
Noch besser ist, dass HouseCanary Wertprognosen anbietet, bei denen die Bewertungen drei Jahre später erfolgen. Während diese Informationen für Käufer nützlicher sind, die den zukünftigen Wert eines Eigenheims kennen möchten, können Verkäufer sie als Hebel für die Aushandlung von Angeboten verwenden. Wenn ein Käufer beispielsweise versucht, ein Lowball-Angebot abzugeben, können Sie ihm die Dreijahresprognose anzeigen und die Zahlen eingeben, um anzuzeigen, warum Ihr Angebotspreis der richtige Betrag ist.
4. Beginnen Sie mit der Erstellung Ihrer vorläufigen CMA
Nachdem Sie die Nachbarschaft beurteilt, frühere Einträge überprüft und Wertschätzungen abgerufen haben, öffnen Sie Ihre MLS-Plattform (Multiple Listing Service) oder CMA-Immobiliensoftware wie Cloud CMA. Tools wie Cloud CMA nehmen MLS-Daten auf und erstellen attraktive Berichte, die auf Tablets angezeigt, online angezeigt oder als PDF gespeichert und ausgedruckt werden können, um sie Ihrem Hausbesitzer zu überlassen.
Um mit Ihrer vorläufigen CMA zu beginnen, erhalten Sie eine ungefähre Vorstellung vom Wert Ihres Hauses, indem Sie verkaufte Einträge, abgelaufene Einträge, aktive Einträge und ausstehende Einträge in dem Bereich bewerten, die in Bezug auf Funktionen, Größe und Ausstattung mit Ihrem Eintrag vergleichbar sind. Verschiedene MLS-Systeme werden mit verschiedenen Back-End-Programmen ausgeführt, daher unterscheiden sich die genauen Schritte. Es gibt jedoch allgemeine Richtlinien, die Sie beim Sortieren von Einträgen in Ihrem MLS befolgen sollten, um vergleichbare Häuser zu finden.
Vergleichbare Eigenschaften, die Sie in Ihre CMA integrieren sollten, umfassen:
In den letzten 6 Monaten verkaufte, abgelaufene, ausstehende oder gelistete Häuser bewerten
Verkaufte Angebote zeigen Ihnen genau, welche ähnlichen Immobilien in der Region in letzter Zeit verkauft wurden, und sind Ihre wichtigste Methode, um den Wert für Ihre CMA zu ermitteln. Abgelaufene Listings geben Aufschluss über die Preisgestaltung, zu der der Markt nicht bereit ist. Anzeigen mit einem ausstehenden Verkauf können Ihnen eine gute Vorstellung davon geben, wofür ähnliche Immobilien derzeit verkauft werden. Aktuelle Angebote zeigen Ihnen, wie Ihre Konkurrenz ist.
Bewerten Sie Häuser mit der gleichen Anzahl von Schlafzimmern und Bädern
Die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder in einem Haus ist eines der wichtigsten Kriterien für die Bewertung eines Hauses. Zum Beispiel sind Häuser mit zwei Schlafzimmern im Allgemeinen weniger wünschenswert als solche mit drei oder mehr Schlafzimmern. Ebenso haben Häuser mit nur einem Badezimmer oder ohne Hauptbad oft einen niedrigeren Wiederverkaufswert als Häuser mit mehr.
Bewerten Sie Ihr Eigenheim in einem Umkreis von etwa 100 Quadratmetern
Wenn Ihr Zuhause 2.000 Quadratfuß groß ist, schauen Sie sich Häuser an, die zwischen 1.700 und 2.300 Quadratfuß groß sind. Im Allgemeinen sind mehr Schlafzimmer gleichbedeutend mit einem höheren Preis, aber die Quadratmeterzahl ist fast genauso wichtig. Schließlich können Schlafzimmer relativ einfach zu einer Objektbeschreibung hinzugefügt oder aus dieser entfernt werden. Wenn ein Raum beispielsweise der gesetzlichen Definition eines Schlafzimmers in den Augen Ihrer örtlichen Bauordnung entspricht, können Esszimmer, Höhlen und Büros als "Schlafzimmer" bezeichnet werden.
Evaluieren Sie Häuser, die sich in derselben Nachbarschaft befinden
Es kann schwierig sein, herauszufinden, in welcher „Nachbarschaft“ sich das Haus tatsächlich befindet, wenn es sich nicht um eine ummauerte Gemeinde handelt. Aus diesem Grund ist es wichtig, zuerst die Nachbarschaft online zu bewerten. Versuchen Sie herauszufinden, welche Einheimischen die Grenzen der Nachbarschaft berücksichtigen. Wenn kein allgemeiner Konsens besteht, können geografische Merkmale wie Bahngleise, Autobahnen und Einkaufszentren auch Grenzen zwischen Stadtteilen anzeigen.
Evaluieren Sie Häuser, die sich in denselben oder vergleichbaren Schulzonen befinden
Schulbezirke sind besonders wichtig in größeren Städten, in denen es in jedem Bezirk viele Schulen gibt. Häuser auf einer Straßenseite befinden sich möglicherweise in einer ausgezeichneten Schulzone, während sich Schüler, die in Häusern auf der anderen Seite wohnen, möglicherweise an Schulen mit schlechterer Qualität immatrikulieren. Der Unterschied kann einen überraschend signifikanten Wert für ein Eigenheim hinzufügen oder daraus entfernen. Sie sollten daher die MLS immer noch einmal überprüfen, da sich die Grenzen ändern können.
Sie können auch in Zillow nach aktuellen Standorten und Rezensionen für Schulzonen suchen.
Bewerten Sie Häuser mit einer ähnlichen Grundstücksgröße wie Ihre
Im Allgemeinen ist ein Haus auf 10 Morgen Land mehr wert als ein sonst vergleichbares Haus auf gerade einem Morgen. Befindet sich das Haus in einer Nachbarschaft, sind die meisten Grundstücke ungefähr gleich groß. Halten Sie jedoch Ausschau nach größeren Eckgrundstücken oder Häusern in einer wünschenswerteren Sackgasse.
Bewerten Sie Häuser, die innerhalb von 10-25 Jahren von Ihnen gebaut wurden
Brandneue Häuser werden in der Regel höher bewertet als ältere Häuser, aber einige ältere Häuser, insbesondere antike Häuser oder moderne Häuser aus der Mitte des Jahrhunderts, könnten aufgrund ihres Designs einen Vorzug gegenüber Neubauten haben. Je nach den in der Nachbarschaft vorgenommenen Änderungen kann es sich bei den Neubauten außerdem um hochwertige, kostengünstige oder mit dem vorhandenen Inventar vergleichbare Bauten handeln. Wenn Sie nicht viel über die Nachbarschaft wissen, fragen Sie einen Kollegen.
Bewerten Sie Häuser mit ähnlichen Annehmlichkeiten wie Ihre
Neben dem Vergleich von Häusern mit ähnlichen Attributen empfiehlt es sich, Objekte mit den gleichen Annehmlichkeiten entweder vor Ort oder in der Nachbarschaft zu bewerten. Wenn das Haus zum Beispiel über einen eingebauten Pool verfügt oder sich in einer geschlossenen Nachbarschaft mit einem Clubhaus befindet, versuchen Sie, andere Einträge mit ähnlichen Merkmalen zu finden. Befindet sich das Haus auf einem Grundstück am Meer, ist der Vergleich mit anderen Häusern am Meer wesentlich besser als der Vergleich mit Häusern, die nur wenige Blocks vom Wasser entfernt sind.
5. Ermitteln Sie einen Durchschnittspreis aus vergleichbaren Angeboten
Nachdem Sie Ihre Suchkriterien eingegrenzt haben, sollten Sie mehrere Häuser haben, die in etwa mit Ihrem Eintrag vergleichbar sind. Der nächste Schritt besteht darin, die Verkaufspreise der von Ihnen ausgewählten vergleichbaren Häuser zu ermitteln und durch deren Quadratmeterzahl zu dividieren, um den Preis pro Quadratfuß für jedes vergleichbare Haus zu berechnen. Ermitteln Sie dann den Durchschnittspreis pro Quadratfuß der vergleichbaren Häuser und multiplizieren Sie ihn mit der genauen Quadratmeterzahl des Hauses, das Sie verkaufen möchten.
Um beispielsweise eine CMA auf einer 3.000 Quadratmeter großen Ranch zu betreiben, beginnen Sie mit fünf vergleichbaren Häusern wie folgt:
- Zuhause eins ist 2.700 Quadratfuß groß und wird für 500.000 US-Dollar verkauft (Preis pro Quadratfuß: 185 US-Dollar)
- Haus zwei ist 3.200 Quadratfuß groß und wird für 525.000 US-Dollar verkauft (Preis pro Quadratfuß: 164 US-Dollar).
- Haus drei ist 3.300 Quadratfuß und für 510.000 US-Dollar verkauft (Preis pro Quadratfuß: 154 US-Dollar)
- Home Four ist 2.650 Quadratfuß groß und wird für 495.000 US-Dollar verkauft (Preis pro Quadratfuß: 187 US-Dollar).
- Home Five ist 3100 Quadratfuß groß und wird für 515.000 US-Dollar verkauft (Preis pro Quadratfuß: 166 US-Dollar).
Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß für diese Häuser beträgt 171,20 USD. Multipliziert man die Quadratmeterzahl Ihres Hauses (3.000) mit dem Durchschnittspreis pro Quadratfuß, ergibt sich ein ungefährer Hauswert von 513.600 USD. Dies sollte eine ziemlich genaue Schätzung des Eigenheimverkaufspreises Ihres Kunden sein.
6. Beurteilen Sie das Haus persönlich
Basierend auf Ihren Recherchen haben Sie bereits eine ziemlich gute Vorstellung davon, was das Haus wert ist, sodass Sie in der Lage sein sollten, alle Fragen zum Immobilienwert zu beantworten, den der Hausbesitzer für Sie hat. Besichtigen Sie jedoch das Haus, um versteckte Probleme zu entdecken, die sich auf den Verkaufspreis auswirken. Nutzen Sie diese Gelegenheit auch, um den Hausbesitzer nach kürzlich durchgeführten Reparaturen, Upgrades oder bekannten Problemen mit dem Haus zu fragen.
Berücksichtigen Sie bei der Besichtigung einer Immobilie Faktoren wie:
- Bedingung: Ist das Haus in einem sehr schlechten Zustand oder in einem sehr guten Zustand?
- Ergänzungen und Upgrades: Hat der Hausbesitzer ein Schwimmbad hinzugefügt? Zentrale Klimaanlage? Oberlichter? Alle neuen Funktionen und Annehmlichkeiten können sich auf den Wert auswirken.
- Notwendige Upgrades: Überlegen Sie bei der Besichtigung der Immobilie, ob ein neuer Eigentümer größere Verbesserungen wie ein neues Dach, neue Mechaniken oder andere teure Upgrades vornehmen muss.
- Äußeres und Landschaftsgestaltung: Wurde die Landschaft kürzlich modernisiert? Dies kann ebenfalls den Wert erhöhen. Wenn bei Ihren ersten Nachforschungen keine größeren Probleme aufgetreten sind, wie z. B. altes Abstellgleis, Risse im Fundament oder andere äußere Probleme, suchen Sie nach neuen, vergleichbaren Angeboten, die besser zum aktuellen Zustand des Hauses passen, oder passen Sie den Preis pro Objekt an Quadratmeter des Hauses, um die Unterschiede zu reflektieren.
- Ausstattung: Überlegen Sie, ob sich das Anwesen in einer Wohngegend, einer Golfgemeinde mit Clubhaus und Fitnesseinrichtungen befindet, nur wenige Gehminuten von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants oder anderen wünschenswerten Annehmlichkeiten entfernt ist.
Kombinieren Sie nach Ihrem persönlichen Besuch die vorläufigen Daten aus vergleichbaren Auflistungen mit den während des Besuchs gesammelten Informationen, um eine umfassende CMA zu erstellen.
7. Bereiten Sie die endgültige CMA für Ihren potenziellen Kunden vor
Nachdem Sie vergleichbare Angebote überprüft und das Eigenheim persönlich beurteilt haben, erstellen Sie die endgültige CMA, die Sie Ihrem potenziellen Kunden präsentieren können. Sie können entweder eine PowerPoint- oder Keynote-Präsentation zusammenstellen, als PDF speichern und in einem Ordner ausdrucken und präsentieren oder die CMA-Software verwenden, um Ihrem potenziellen Kunden eine Web- oder Tablet-Präsentation zu präsentieren.
Letztendlich ist es wichtig, die Daten Ihrer CMA professionell zu präsentieren - und dazu gehören auch hochauflösende Listenfotos. Verwenden Sie BoxBrownie.com, um Fotos zu bearbeiten, damit Sie Ihre CMA-Berichte optimieren und potenzielle Kunden beeindrucken können. Klicken Sie hier, um drei Bildverbesserungen sowie ein KOSTENLOSES Tag-bis-Abend-Foto zu erhalten, wenn Sie sich anmelden.
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8. Verwenden Sie CMAs, um die Oberseite der Trichterleitungen zu sichern
Wenn Sie eine CMA abgeschlossen haben, behalten Sie die Daten für zukünftige Listings und Verkäufe bei. Ihr Bericht kann verwendet werden, um "Top of the Trichter" -Verkäufer-Leads zu finden und zu fördern, die gerade mit dem Verkauf ihres Eigenheims beginnen. Wenn Sie einen CMA und Pitch-Verkäufer betreiben können, bevor andere Agenten dies tun, werden sie jeden anderen Pitch, den sie erhalten, mit Ihrem vergleichen. Wenn Sie Ihren Job richtig machen, haben Sie eine hervorragende Chance, sie zu schließen.
Eine Möglichkeit, Verkäufer-Leads zu erhalten, besteht darin, Zielseiten für die Hausbewertung auf Facebook zu bewerben. Das Home Valuation Tool von Real Geeks ist eine großartige Möglichkeit, genügend Verkäufer-Leads zu generieren, um Ihre Pipeline zu erstellen. Sobald Verkäufer eine Hausbewertung über Ihre Zielseite erhalten, erhalten sie eine Meldung, dass eine CMA der logische nächste Schritt ist - und eine genauere Methode, um ihren Hauswert zu bestimmen.Wenn sie einverstanden sind, können Sie einen Termin vereinbaren und eine benutzerdefinierte CMA vorlegen.
10 CMA-Tipps aus dem Pro + Beispiel CMA
Die Möglichkeit, aussagekräftige CMAs zu erstellen und aussagekräftige Präsentationen zu erstellen, kann Agenten dabei helfen, mehr Angebote zu erhalten und Käufer bei der Suche nach einem neuen Zuhause zu unterstützen. Wir haben Ratschläge von Top-Maklern, Immobilieninvestoren und Gutachtern zusammengestellt, wie Sie Ihre CMAs auf die nächste Stufe heben können.
Hier sind 10 wichtige Tipps zum Erstellen außergewöhnlicher CMAs:
Vermeiden Sie die Verwendung kleinerer Kompositionen und passen Sie sie an den Zustand und den Standort an
Jennifer De Vivo, Grundstücksmaklerin, De Vivo Realty
Ein häufiger Fehler, den neue Agenten machen, ist die Verwendung von Comps, die alle kleiner als die subject-Eigenschaft sind. Oft können kleinere Kompositionen den Preis pro Quadratfuß verzerren und den Preis der betreffenden Immobilie künstlich erhöhen. Als Faustregel gilt, dass in der Mischung der endgültigen Kompositionen immer eine kleinere und eine etwas größere Eigenschaft verwendet werden sollte. Ein weiterer häufiger Fehler besteht darin, keine Anpassungen für Elemente wie den Zustand des Hauses, Aktualisierungen, Pools und andere wichtige Standortfaktoren vorzunehmen, z. B. das Befinden auf einem Naturschutzgebiet im Vergleich zu einer stark befahrenen Straße.
Stellen Sie sicher, dass Ihre Comps so ähnlich wie möglich sind
Mark Ferguson, Immobilieninvestor und Gründer, Investfourmore.com
Die Person, die die CMA ausfüllt, muss sicherstellen, dass sie vergleichbare Eigenschaften verwendet, die in Stil, Alter, Zustand, Typ und Ort dem Fach ähnlich sind. Einige gute Richtlinien sind:
- Bewerten Sie Häuser innerhalb von 10 Jahren.
- Verwenden Sie ein Haus im Ranch-Stil, um es mit einem anderen Haus im Ranch-Stil zu vergleichen.
- Versuchen Sie, vergleichbare Verkäufe oder Angebote zu verwenden, die sich in der gleichen Nachbarschaft wie das Thema befinden oder, falls dies nicht möglich ist, innerhalb einer Meile.
- Das oberirdische Quadrat sollte sich innerhalb von 20% des Objektes befinden. Oberirdische Quadratmeter sollten anders berechnet werden als Keller. Wenn ein Haus 2.000 Quadratmeter im Erdgeschoss und 1.000 Quadratmeter im Keller hat, sollte es nicht wie ein Haus mit 3.000 Quadratmeter im Erdgeschoss bewertet werden. Beispielsweise kann in Colorado das oberirdische Quadratfuß- und das Kellerquadratfuß-Quadratfuß-Quadratfuß-Quadratfuß-Quadratfuß-Quadratfuß von 40 oder 50 US-Dollar angepasst werden, wenn es fertig ist.
- Verwenden Sie kein Fertighaus, um ein von Stöcken gebautes Haus zu schätzen.
- Wenn ein Haus ein großes Grundstück hat (fünf Morgen oder mehr), stellen Sie sicher, dass Sie vergleichbare Objekte mit ähnlichen Grundstücksgrößen verwenden.
Bleiben Sie auf dem neuesten Stand der Technik
Denise Supplee, Gründerin, SparkRental & Realtor, Long & Foster Real Estate
Für meine CMAs verwende ich Trend (meine lokale MLS) zusammen mit Zillow. In einem Artikel über Bloomberg wurde darauf hingewiesen, dass die mittlere Fehlerlücke zwischen dem tatsächlichen Verkaufspreis und dem Zestimate nur 5% beträgt. Dies ist ein Rückgang von 14% seit dem Start im Jahr 2006. Ich benutze diese beiden Tools gern, da ich glaube, dass sie meinen Verkäufern die besten Informationen liefern.
Gehen Sie über das Quadrat-Filmmaterial hinaus, um den genauesten Wert zu erzielen
Doug Willis, Grundstücksmakler, up2dateRealEstate.com
Abgesehen von den normalen Betten / Bädern, Quadratmetern und der Losgröße, müssen Sie die weniger offensichtlichen Probleme, die vom Marktwert abweichen können, genau betrachten. Wenn jemand beispielsweise eine Fläche von 1.000 Quadratmetern zu seinem Eigentum hinzufügt, steht es in Harmonie mit dem Rest des Hauses oder sieht es wie ein Wohnhaus aus? Hat das Haus seinen Charakter bewahrt oder wurde es umgebaut, um den gegenwärtigen schlechten Geschmack des Eigentümers widerzuspiegeln?
Andere weniger offensichtliche Hinweise sind ein Haus in einer belebten Ecke oder Straße, ein schlecht gestalteter Grundriss (z. B. ein Schlafzimmer durchlaufen, um ein anderes Schlafzimmer zu betreten) und Aktualisierungen, die zuletzt in den 1980er Jahren vorgenommen wurden.
Kosmetikverbesserungen (Küche und Bäder) bieten auch einen viel höheren Wert als andere weniger offensichtliche System- / Konstruktionsverbesserungen, wie z. B. neue Sanitärinstallationen, neuere Dächer, Dämmungen und Erdbebenverspannungen. Verbraucher sehen diese Aktualisierungen nicht und es gibt daher keinen „Wow“ -Faktor oder emotionalen Reiz.
Lassen Sie sich von der Ästhetik nicht in die Quere kommen
Marc Carver, Geschäftsführer, M.Carver Consulting, LLC
Es gibt Softwarelösungen, die von den meisten MLS-Systemen bereitgestellt werden und die sehr gute Berichte erstellen. Unabhängig von der verwendeten Software ist das Wichtigste, das Sie bei der Erstellung eines effektiven CMA beachten müssen, dass der wahre Wert in den Daten und Ihrer Interpretation liegt. Es ist natürlich wichtig, eine präzise, professionell vorbereitete Präsentation zu haben. Lassen Sie jedoch nicht zu, dass das Erscheinungsbild eine höhere Bedeutung als die Auswahl und Interpretation der Daten annimmt.
Neuere Makler müssen sich darüber im Klaren sein, dass ein vollständiger und detaillierter Bericht nicht vollständig sein kann, ohne dass eine Marktanalyse der Immobilien in Echtzeit durchgeführt wird, die mit ihrer Wohnung konkurrieren. In Verbindung mit Ihrer Analyse der jüngsten Verkaufsgeschichte ähnlicher Immobilien sind diese aktuellen Marktinformationen für die Bestimmung Ihrer maximalen Listenpreisempfehlung von entscheidender Bedeutung.
Stellen Sie sicher, dass Ihre CMAs leicht zu verstehen sind
Desare Kohn-Laski, Makler / Eigentümer, Skye Louis Realty
Ein wichtiger Tipp für neue Agenten beim Erstellen einer CMA ist, dem Verkäufer das Verständnis so einfach wie möglich zu machen. Wenn Sie der CMA-Bericht verwirrt, wird er den Verkäufer höchstwahrscheinlich verwirren. Software wie HouseCanary ist ein guter Ausgangspunkt für CMAs, aber es ist wichtig, andere Elemente - einschließlich der Upgrades und Standorte der kürzlich abgeschlossenen Verkäufe, die in Ihrem CMA verwendet werden - genauestens zu prüfen, um eine möglichst genaue Bewertung zu erhalten.
Preisentwicklung in Ihrer CMA anzeigen
Kathryn Bishop, Grundstücksmaklerin, Keller Williams Realty
Ich zeige in meinen CMAs Preistrends, Markttage, Preisdurchschnitte und Mediane sowie Einzelheiten zu allen Vergleichsdaten. Auf dieser Grundlage empfehle ich einen Listenpreis. Meine CMAs haben sich als ziemlich genau erwiesen. Meine Verkäufer äußern sich oft freudig über die Richtigkeit meiner Analyse und meiner Preisgestaltung. Sie erkennen, dass sie, wenn sie zu einem unangemessen hohen Preis auf den Markt kommen, viel länger auf dem Markt sind und schließlich ihren Angebotspreis senken, um schließlich zu verkaufen.
Halte es einfach
James McGrath, Lizenzierter Immobilienverkäufer, Yoreevo LLC
Verkäufer möchten eine einfache englische Erklärung, was ihr Haus wert ist. Am einfachsten finde ich, wenn ich zwei oder drei ähnliche Objekte in der Nähe nehme, die in den letzten Monaten verkauft wurden, die Bewertungsspanne zeige und sie mit dem jeweiligen Objekt vergleiche.
Die meisten Verkäufer sind der Meinung, dass ihre Häuser mehr wert sind als sie. Wenn Sie ihnen jedoch ein Haus in der Straße oder in der Wohnung im Obergeschoss zeigen, das ihrem Haus ziemlich ähnlich ist, müssen sie begründen, warum ihre Häuser mehr wert sind. Sich auf einige relevante Datenpunkte zu beschränken, ist ein guter Weg, um zu einer gemeinsamen Bewertung zu gelangen.
Wählen Sie Comps innerhalb von 1 bis 3 Meilen vom Haus Ihres Kunden
Daniela Andreevska, Marketingleiterin, Mashvisor
Bei der Durchführung einer CMA ist es von entscheidender Bedeutung, Eigenschaften - oder Vergleichselemente - zu finden, die den Eigenschaften Ihres Kunden so ähnlich wie möglich sind. Versuchen Sie außerdem, Objekte in der Nähe des Hauses Ihres Kunden zu finden - in derselben Nachbarschaft und vorzugsweise in derselben Straße oder höchstens 1 bis 3 Meilen Entfernung. Nur so können Sie sicherstellen, dass die Ergebnisse Ihrer CMA korrekt sind und Sie Ihren Kunden den besten Service bieten.
Denken Sie wie ein Gutachter
Jesse Gonzalez, Präsident von North Bay Capital
Kennen Sie die Anpassungen, die ein Gutachter an den verwendeten Comps vornehmen würde. Sie müssen mit den Anpassungen, die Sie an verkauften Häusern vornehmen, genau sein, ähnlich wie dies ein Gutachter tun würde. Nehmen Sie zum Beispiel keine 30.000-Dollar-Korrektur für ein Schlafzimmer vor, nur weil Sie Ihrem Kunden mehr Wert bieten möchten. Erklären Sie, warum und wie Sie Ihre Anpassungen vornehmen. Dies ist eine großartige Gelegenheit, um Ihr Fachwissen zu unterstreichen.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Was ist ein CMA-Bericht?
Ein CMA-Bericht ist eine vergleichbare Marktanalyse, mit der Immobilienmakler den Marktwert einer Immobilie ermitteln. CMA-Berichte enthalten Informationen zu Objekten, die dem Haus eines Verkäufers, der Umgebung usw. ähnlich sind. Im Allgemeinen werden CMA-Berichte von Verkäufern verwendet, um einen angemessenen Angebotspreis auszuwählen, und von Käufern, um zu bewerten, ob ein Haus zu einem fairen Preis angeboten wird.
Wie viel kostet eine CMA?
Makler berechnen ihren Kunden in der Regel keine CMAs. Stattdessen bereitet ein Immobilienmakler eine CMA für Verkäufer vor, bevor ein Haus inseriert wird, oder für Käufer, um zu bewerten, ob ein Haus den geforderten Preis wert ist. Im Gegensatz dazu kostet eine Immobilienbewertung in der Regel zwischen 300 und 400 US-Dollar und muss von einem lizenzierten Sachverständigen durchgeführt werden.
Kann ein Makler eine Gebühr für eine CMA erheben?
Ein Makler kann eine CMA in Rechnung stellen, die meisten jedoch nicht, und Eigenheimkäufer sollten dies als kostenlosen Service betrachten. Immobilienmakler betrachten CMAs in der Regel als eine Möglichkeit, eine Beziehung mit einem potenziellen Kunden aufzubauen. Hausbesitzer oder Käufer, die eine CMA wünschen, sollten sich bei einem örtlichen Immobilienmakler nach einer kostenlosen CMA erkundigen.
Was ist der Unterschied zwischen einer Einschätzung und einem CMA?
Der Unterschied zwischen einer Bewertung und einer CMA wird durch die Person bestimmt, die die Überprüfung durchführt. Eine Bewertung wird von einem zertifizierten Immobiliengutachter durchgeführt und basiert auf dem Zustand, den Merkmalen, dem Standort und dem Markt des Hauses. Im Gegensatz dazu kann ein CMA von einem Immobilienmakler erstellt werden und basiert auf aktuellen Verkaufsdaten, Merkmalen des Eigenheims und Kenntnissen des lokalen Marktes.
Fazit: CMA Real Estate
Mit einer vergleichenden Marktanalyse (CMA) können Agenten den Wert einer potenziellen Notierung mit ähnlichen Immobilien auf demselben Markt vergleichen. Dies geschieht durch Recherche nach Listenpreisen, Merkmalen des Stadtviertels, Schulzonen und vielem mehr. Um einen gerechten Verkauf zu gewährleisten, sollten alle Agenten CMAs verwenden, um Listenpreise zu bestimmen und Verkäufe zu verhandeln.
Agenten, die detaillierte CMAs ausführen und informative CMA-Berichte für ihre Kunden erstellen möchten, können mit Zillow hilfreiche Daten zur Hausbewertung sammeln. Zillow ist nicht nur kostenlos, sondern enthält auch eine zuverlässige Suchfunktion und Informationen zu FSBOs, die bei mehreren Listungsdiensten nicht verfügbar sind. Klicken Sie unten, um Daten für Ihre CMA zu sammeln.
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