Der Kauf einer Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Wohnung kann sowohl für Investoren als auch für Käufer von Wohneigentum eine gute Investition sein. Der Kauf kleiner Objekte mit mehreren Einheiten erfordert einige grundlegende Kenntnisse zum Auffinden, Finanzieren und Verwalten mehrerer Einheiten. Diese Aktivitäten sind nur geringfügig aufwendiger als der Kauf von Einfamilienhäusern, können jedoch zu einer rentablen Investition in mehrere Einheiten führen.
Die richtige Finanzierung ist einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Geräts. Visio Lending ist ein nationaler Kreditgeber, der Mietkredite mit einer Laufzeit von 30 Jahren für Gebäude mit mehreren Wohneinheiten mit Zinssätzen ab 4,8% anbietet. Sie können bis zu 80% LTV ausleihen und sich innerhalb von Minuten vorqualifizieren.
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Der Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Geräts kann in 7 Schritte unterteilt werden:
1. Bestimmen Sie, ob der Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Geräts für Sie geeignet ist
Unabhängig davon, ob Sie als Investor einen Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Kauf oder als Käufer von Eigenheimen lernen, die versuchen, Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie zu erzielen, unterscheidet sich der Kauf einer kleinen Mehrfamilieninvestition ein wenig von einem Einfamilienhaus. Es ist eine gute Idee, die Vor- und Nachteile zu Beginn zu bewerten.
Vorteile des Kaufs eines Duplex- oder kleinen Mehrfamilienhauses
Es gibt mehrere Gründe, warum Duplex-, Triplex- und Fourplex-Wohnungen sinnvolle Anschaffungen sind. Käufer von Eigenheimen können in einer Einheit leben und mit den anderen Mieteinnahmen erzielen. Sie bieten eine gute Möglichkeit, in Immobilien mit mehreren Einheiten zu investieren. Für Anleger diversifizieren sie die Mieten und konsolidieren die Ausgaben auf mehrere Einheiten.
Sie können in einer Einheit eines Mehrfamilienhauses wohnen und Mieteinnahmen erzielen
Wenn Sie eine persönliche Residenz kaufen, erhalten Sie in einer Maisonette oder einem anderen kleinen Gebäude mit mehreren Wohneinheiten einen Ort, an dem Sie neben den Mieteinnahmen auch wohnen können. Sie können in einer Einheit wohnen und die anderen vermieten, um Einkommen zu generieren.
Insbesondere bei Triplexen und Quadraplexen ist es durchaus möglich, dass Ihre Mieteinnahmen Ihre gesamte Hypothek und vielleicht sogar ein bisschen mehr bezahlen können. In der Tat können Sie eine Wohnung kaufen, aber Ihre Mieter müssen dafür bezahlen.
David Reiss, Professor für Recht und Direktor des CUBE, des Zentrums für städtisches Unternehmertum, der Brooklyn Law School, sagt uns:
„Es gibt erhebliche Vorteile, die Sie nutzen können
Kauf und Wohnen in einem Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Haus anstelle eines Einfamilienhauses. Beispielsweise können Sie die Mieteinnahmen aus den zusätzlichen Einheiten möglicherweise dazu verwenden, den Betrag zu erhöhen, den Sie ausleihen können, und die Mieteinnahmen können einen großen Teil Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung ausgleichen. Sie können auch einen größeren Teil Ihrer Ausgaben, z. B. einen Teil Ihrer Versicherungsprämie und einen Teil Ihrer Reparaturrechnungen, als Geschäftskosten abziehen. “
Duplex-, Triplex- und Vier-Einheiten-Eigenschaften sind eine gute Möglichkeit, um in Eigenschaften mit mehreren Einheiten zu investieren
Das Erlernen des Kaufens eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Gebäudes bietet einen guten Einstieg in Objekte mit mehreren Wohneinheiten, ohne tiefer in Wohnhäuser eintauchen zu müssen. Während die Prüfung von Mietern und die Verwaltung von Mietern in Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten etwas anders ist als bei Einfamilienhäusern, ist der Sprung nicht unüberwindbar. Maisonetten und dergleichen bieten einen guten Übergang von der Verwaltung von Einfamilienhäusern zum Umgang mit Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, ohne überfordert zu werden.
Kleine Mehrfamilieninvestments diversifizieren die Miet- und Konsolidierungskosten zwischen mehreren Einheiten im Vergleich zu Einfamilieninvestments
Für Investoren ist auch von Interesse, wie ein Gebäude mit mehreren Einheiten - selbst ein kleines - Ihr Einkommen diversifiziert und die Wartungskosten auf die Einheiten verteilt. Investoren, die ein Einfamilienhaus besitzen, sind sich bewusst, dass sie bei Leerstand 100% der Miete verlieren. Das bedeutet 0 $ Einkommen, um die Hypothek und andere Kosten auszugleichen! Mehrfamilienhäuser tragen dazu bei, dieses Problem zu lösen. Wenn eine Einheit frei ist, sind möglicherweise noch andere vermietet, sodass Sie Einnahmen zur Deckung der Ausgaben haben und möglicherweise sogar einen kleinen positiven Cashflow erzielen.
Es gibt auch den Vorteil, dass die Wartungskosten in einem Gebäude zusammengefasst und nicht auf mehrere verteilt werden. Wenn Sie beispielsweise 4 Einfamilienhäuser besitzen, müssen möglicherweise 4 Dächer gewartet werden. Wenn Sie einen Fourplex besitzen, geht es Ihnen nur um einen.
Nachteile beim Kauf eines Duplex- oder kleinen Mehrfamilienhauses
Das Erlernen des Kaufens eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Modells bietet zwar Vorteile, es gibt jedoch auch Nachteile, auf die Sie vorbereitet sein müssen. Auch wenn es sich bei der Immobilie um Ihren Wohnsitz handelt, sind Sie immer noch ein Vermieter. Für Investoren ist die Mieterfluktuation in Mehrfamilienhäusern höher und die Mieterbetreuung niedriger als bei Einfamilienhäusern.
Auch wenn das Anwesen Ihre Residenz ist, sind Sie immer noch ein Vermieter
Dieser herausragende Vorteil als Käufer von Eigenheimen, in einer Einheit zu leben und von den anderen Mieten zu generieren, hat eine Kehrseite. Das heißt, Sie werden ein Vermieter, der für die Mieter und die Verwaltung der Immobilie verantwortlich ist. Das bedeutet, dass Sie als Hausbesitzer auf Dinge vorbereitet sein müssen, wie Werbung für die Immobilie, Überprüfung der Antragsteller, Eintreiben von Mieten, Reparaturen und leider manchmal Räumung von Mietern. Auch das Wohnen neben Ihren Mietern kann Herausforderungen mit sich bringen.
Wenn Sie sich über die aktuelle Situation im Klaren sind, können Sie erfolgreich sein. Auf der anderen Seite kann es zu einer sehr stressigen Situation kommen, wenn Ihre Vision getrübt ist, wenn Sie nur Mieteinnahmen sehen, ohne auch die Managementseite zu erfassen.
Bei Duplex-Wohnungen und kleinen Mehrfamilienhäusern ist der Mieterumsatz höher und die Pflege niedriger als bei Einfamilienhäusern
Mieter von Einfamilienhäusern neigen dazu, die Immobilie wie ein Eigenheim zu behandeln. Sie investieren in ihre Nachbarschaft, sind möglicherweise in lokalen Schulen aktiv, beteiligen sich an Gemeindeangelegenheiten und so weiter. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass Mieter in Einfamilienhäusern mehrere Jahre bleiben.
Auf der anderen Seite haben Mieter selbst bei einer Maisonette eher eine „Apartment-Einstellung“. Sie sind vorübergehender, was höhere Mieterfluktuation und größere Schwierigkeiten mit der unbezahlten Miete bedeutet. Mieter in Mehrfamilienhäusern kümmern sich in der Regel auch nicht so sehr um ihre Wohnorte. Erwarten Sie daher mehr Wartung und Reparatur als bei einem Einfamilienhaus.
2. Überlegen Sie, ob Sie einen Duplex, Triplex oder Fourplex kaufen möchten
So einfach es auch klingt, bei der Entscheidung, ob Sie eine Duplex- oder eine Triplex- oder eine Fourplex-Version kaufen möchten, müssen Sie einige Überlegungen anstellen. Es hängt von zwei Dingen ab: der Rolle der Miete und der Verantwortung des Managements. Je mehr Einheiten Sie haben, desto höher ist das Einkommen, aber desto intensiver wird es sein, das Gebäude voll zu halten und Mietprobleme zu lösen.
So entscheiden Sie sich für den Kauf eines Duplex-, 3- oder 4-Einheiten-Gebäudes
Sie kommen in einer Vielzahl von Formaten und Namen: Doppel und Dreifach, Über und Unter, Vierfach und Vierfach. Letztendlich hängt die Größe des von Ihnen ausgewählten Gebäudes - ob es sich um ein Gebäude mit 2, 3 oder 4 Einheiten handelt - davon ab, wie Sie die beiden Faktoren Mieteinnahmen und Managementverantwortung in Einklang bringen.
Sehen Sie nicht nur Dollarzeichen. Stellen Sie sicher, dass Sie auch die drei Ms - Marketing, Wartung und Management - in die Gleichung einbeziehen.
Warum vier Einheiten oder weniger sinnvoll sind, wenn Sie sich für den Kauf eines Gebäudes mit mehreren Einheiten entscheiden
Gebäude mit mehreren Einheiten können offensichtlich viel größer als 2-4 Einheiten sein. Wenn Sie jedoch in Gebäude mit mindestens 5 Einheiten geraten, ändert sich ein Großteil der Landschaft. Die Finanzierung des Kaufs größerer Gebäude erfordert gewerbliche Kredite gegenüber Wohnungsbaukredite, und die Verwaltung größerer Gebäude geht in der Regel über den Weg des Eigenbaus hinaus.
Mehr als 4 Einheiten bedeuten gewerbliche Kredite im Vergleich zu Wohnungsbaukrediten
Hauskäufer und Privatinvestoren können die vertrauten Wohnungsbaukredite für Duplex-, Triplex- und Fourplex-Käufe nutzen. Auf der anderen Seite muss jemand, der beispielsweise ein Gebäude mit 12 Wohneinheiten betreibt, wissen, wie man es mit einem gewerblichen Darlehen finanziert.
Die kommerzielle Kreditvergabe ist von Natur aus nichts Falsches. Es ist nur so, dass ein gewerblicher Kredit ein anderes Tier ist als eine Wohnhypothek, wobei der finanzielle Erfolg und das Potenzial der Immobilie viel mehr im Vordergrund stehen als die Qualifikation des Käufers.
Verwaltung kleiner Mehrfamilienhäuser versus Verwaltung größerer Komplexe
Ein Eigenheimkäufer oder ein Heimwerker kann problemlos die Verwaltungsaufgaben eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Systems übernehmen. Sobald das Gebäude größer als 4 Einheiten wird, wird die Fähigkeit, es selbst zu verwalten, zu einem Problem. Der Einsatz von Immobilienverwaltungssoftware, die Einstellung einer Immobilienverwaltungsfirma oder sogar eines Vor-Ort-Managers ist entscheidend. Selbst Kreditgeber erkennen dies und werden im Kreditantrag für ein größeres Gebäude nach der Verwaltung einer Immobilie suchen.
3. Der Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Quadplex-Geräts beginnt mit der Suche nach einer zu kaufenden Immobilie
Es ist nicht schwierig, eine Maisonette oder ein anderes kleines Mehrfamilienhaus zu finden, um es zu kaufen. In den meisten Städten sind sie weit verbreitet. Sie können selbst suchen, einen lokalen Immobilienmakler als Hilfe nutzen oder sich als Investor an die REIAs (Real Estate Investors Association) wenden, um Leads zu erhalten.
Suchen Sie nach einem Duplex- oder kleinen Mehrfamilienhaus auf eigene Faust
Einer der besten Gründe, selbst nach Immobilien zu suchen, ist, dass der Verkäufer keine Immobilienprovision zahlt, da das Gebäude nicht von einem Immobilienmakler verwaltet wird. Dies ist ein guter Verhandlungspunkt, da Immobilienprovisionen ansonsten 3% bis 7% des Verkaufspreises ausmachen würden - Geld, das Sie möglicherweise aushandeln können, um den geforderten Preis.
Wenn Sie lieber selbst nach Immobilien suchen, haben Sie viele Möglichkeiten. Craigslist ist fast immer nützlich. Andere Immobilien-Websites wie Zillow sind hervorragende Quellen für Interessenten, da sie von Eigentümern (FSBO) zum Verkauf angeboten werden, auf denen häufig Mehrfamilienhäuser aufgelistet sind.
Wenn Sie potenzielle Schnäppchen aufdecken und die FSBO oder sogar den Weg der Zwangsvollstreckung untersuchen möchten, kann Redx Ihnen Anzeigen zum Verkauf durch Eigentümer und sogar zur Vermietung durch Eigentümer zur Verfügung stellen. Redx kann auch Listings von Vorverfallserklärungen liefern, die eine großartige Quelle für verbilligte Immobilien sein können.
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Verwenden Sie einen lokalen Immobilienmakler, um den Kauf von Duplex, Triplex oder Fourplex zu unterstützen
Die etablierte Immobilienbranche bietet Zugang zu dem größten zum Verkauf stehenden Immobilienpool. Und es sind nicht nur Einfamilienhäuser. Es umfasst alle Arten von Duplex-Wohnungen und andere kleine Mehrfamilienhäuser. Viele Agenten können problemlos mit kleinen Multi-Units arbeiten. Sie müssen sich also nur beim Büro erkundigen, welche Agenten mit diesen Gebäudetypen umgehen.
Jede Immobilienagentur hat Zugang zu einem oder mehreren Multi-Listing-Services (MLS), die alle zum Verkauf stehenden Immobilien für jede Agentur enthalten, die zu diesem Multi-Listing-Service gehört. Häufig wird eine MLS in einem Bezirk oder Gebiet mit den in der Nähe befindlichen verknüpft, um das Suchgebiet zu erweitern.
Auf der anderen Seite bedeutet die Verwendung eines Agenten und des MLS, dass Agentenkommissionen am Verkauf beteiligt sind. Als Käufer kommt die Provision normalerweise nicht aus der Tasche. es kommt vom Verkäufer. Die Provision wird jedoch in den Verkaufspreis einbezogen. Darüber hinaus kennen die Agenten ihren Markt und wissen, wie sie Immobilienwerte bestimmen. Daher werden die Preise für Immobilien, die an der Agentur notiert sind, in der Regel zum Marktwert bewertet.
Wenden Sie sich an die REIAs (Local Real Estate Investors Association), um ein kleines Gebäude mit mehreren Einheiten zu finden
Wenn Sie ein Investor sind, der eine kleine Immobilie mit mehreren Einheiten sucht, sollten Sie in Erwägung ziehen, dem Immobilieninvestorenverband (REIA) Ihrer Region beizutreten. Dies sind Organisationen von anderen Immobilieninvestoren, die sich treffen, um Immobilien zum Verkauf zu lernen, zu vernetzen und oft gemeinsam zu nutzen. Investoren haben oftmals Duplex-, Fourplex- und andere Mehrfamilienhäuser zur Verfügung oder kennen jemanden, der dies tut.
4. Bewerten Sie den möglichen Duplex-, Triplex- oder Quadplex-Kauf
Sobald Sie ein zum Verkauf stehendes Gebäude gefunden haben, müssen Sie den potenziellen Kauf abschätzen. Eine Bewertung umfasst die Bewertung des Standorts des Gebäudes, die Überprüfung des Gebäudezustands und die Bewertung der Grundstücksnummern.
Bewerten Sie den Standort des Gebäudes
Für den Eigenheimkäufer ist es wahrscheinlich offensichtlich, dass er über einen Wohnort nachdenkt. Anleger sollten jedoch auch auf Immobilien achten, die sich in soliden Stadtvierteln befinden. Hauskäufer und Investoren sollten sich in Gemeinden mit guten Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen umsehen - kurz gesagt, an Orten, an denen Menschen leben möchten.
Besser gelegene Immobilien bieten eine stärkere Mieterbasis, was höhere Mieten bedeutet, zusammen mit Mietern, die sich besser um Ihre Immobilie kümmern. Sowohl die bessere Lage als auch die bessere Vermietungsleistung dieser Immobilien geben Ihnen eine größere Chance, das Gebäude zu schätzen.
Lassen Sie sich nicht von preisgünstigen Immobilien in schlechten Gegenden anlocken. das ist selten eine gute situation. Sofern sich in der Region keine wirtschaftliche Entwicklung abzeichnet, werden die Immobilien nicht geschätzt und die zu günstigen Preisen gekauften Gebäude müssen in der Regel im Voraus umfassend repariert werden. Die Mieten werden wahrscheinlich nicht steigen und Mieterprobleme wie unbezahlte Mieten und Sachschäden nehmen zu. Erfahrene Investoren haben eine gute Faustregel: Wenn Sie nicht möchten, dass ein Familienmitglied nach Einbruch der Dunkelheit dorthin geht, möchten Sie wahrscheinlich nicht dort kaufen!
Überprüfen Sie den Zustand des Gebäudes
Es ist durchaus möglich, eine Maisonette oder ein anderes kleines Mehrfamilienhaus in mietbereitem Zustand zu kaufen. Natürlich werden diese wahrscheinlich zu Marktpreisen angeboten.
Auf der anderen Seite kann eine Abschottung oder Fixierer-Obermaterial ein wirklich gutes Geschäft bieten. Wenn Sie unter dem Marktpreis kaufen, entsteht Eigenkapital, wenn Sie die Immobilie kaufen. Sie müssen jedoch Zeit und Geld aufwenden, um es für die Anmietung vorzubereiten. Das ist ein Aufwand für sich selbst, aber es gehen auch Miete und die Zahlungen verloren, die Sie zu tragen haben, bis die Mieter in der Unterkunft sind.
Stellen Sie einen professionellen Inspektor ein
Es ist wichtig, dass ein professioneller Bauinspektor oder Bauunternehmer die Immobilie überprüft, die Sie in Betracht ziehen. Mehrfamilienhäuser sind komplexer als Einfamilienhäuser: Manchmal wurden sie nicht richtig gebaut. häufig haben sie gemeinsam genutzte Dienstprogramme und andere Systeme, die Probleme verursachen können; und es kann unterschiedliche Bedingungen von einer Einheit zur nächsten geben, zusammen mit möglichen Problemen mit gemeinsamen Bereichen.
Sie möchten einen detaillierten Inspektionsbericht darüber, was repariert werden muss. Der Bericht des Inspektors ist ein gutes Verhandlungsinstrument für den Kauf. Jedes von Ihnen unterbreitete Angebot muss von Ihrer Zustimmung zur Prüfung abhängig gemacht werden. Wenn Sie also über schwerwiegende Probleme informiert werden, können Sie das Angebot ordnungsgemäß zurückziehen oder auf andere Weise das Geschäft aushandeln.
Bewerten Sie die Zahlen für die Eigenschaft
Investor oder Eigenheimkäufer - da es um Mieteinnahmen geht, muss jeder, der ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, die Zahlen überprüfen. Dazu gehören die Mietpreise, das Ertragspotenzial, die Aufwendungen und der Nettoertrag für die Immobilie.
Es ist eine gute Idee, 1 oder 2 Jahre lang diese Informationen vom Verkäufer in Form von offiziellen Büchern oder Steuererklärungen zu erhalten.
Mietpreise für das Mehrfamilienhaus
Erkundigen Sie sich nach den Mietpreisen für das Gebäude und den Bereich, in dem sich die Immobilie befindet. Stellen Sie fest, ob die Mieten für Ihr Fachobjekt wettbewerbsfähig sind. Bestimmen Sie, inwieweit die Mieten die Kosten des Gebäudes decken, insbesondere wenn Sie in einer Wohneinheit leben.
Machen Sie nicht den Fehler, eine Immobilie impulsiv zu kaufen und dann Verluste zu erleiden, die Sie sich nicht leisten können. Dies kommt häufig bei Personen vor, die hochwertige Maisonetten kaufen und in einer Wohneinheit wohnen möchten, aber in hohem Maße davon abhängen, dass die andere Wohneinheit gemietet wird, um Zahlungen abzudecken, die sie sich sonst nicht leisten könnten.
Untersuchen Sie die Leerstandsquote für das Gebäude
Wie oft neigen die Einheiten dazu, gemietet zu bleiben? Wenn Sie sich in einem Gebiet mit hohem Umsatz befinden, wird sich dies spürbar auf die Einnahmen aus der Immobilie auswirken - und auch Ihre Arbeitsbelastung erhöhen. Hohe Leerstandsquoten können sich auch auf Ihre Fähigkeit auswirken, das Gebäude zu finanzieren, wenn die Zahlen zu dünn sind.
Bruttobetriebsertrag
Das Bruttobetriebsergebnis bezieht sich auf die tatsächlich von der Immobilie vereinnahmte Miete. Multiplizieren Sie nicht einfach die Miete x die Anzahl der Einheiten. Darauf kommt es an - nach Abzug der offenen Stellen.
Schauen Sie sich die Ausgaben des Gebäudes an
Zu den Ausgaben für ein kleines Mehrfamilienhaus gehören Grundsteuern, Versicherungen, Werbung, Instandhaltung, Verwaltungskosten (wenn Sie diese ausleihen) und professionelle Dienstleistungen wie Rechts- oder Buchhaltungsarbeiten. Vergessen Sie nicht, die Zinskosten Ihrer Hypothek anzugeben. Die Fähigkeit der Mieten, Ihren Schuldendienst zu decken, ist wichtig.
Beachten Sie auch die Saisonabhängigkeit der Ausgaben. Einige Monate (vielleicht Winter in Ihrer Nähe) haben höhere Kosten als andere. Es ist gut, sich darüber im Klaren zu sein, wann das Budget möglicherweise stärker als zu anderen Zeiten belastet wird.
Betriebsergebnis (NOI)
Das Netto-Betriebsergebnis ergibt sich aus der Bruttomiete nach Zahlung der Aufwendungen. Typischerweise wird dies als „Cashflow“ bezeichnet. Idealerweise möchten Sie, dass der Cashflow eine positive Zahl ist, was bedeutet, dass Sie in diesem Zeitraum Geld verdient haben. Wenn dies negativ ist, kostet Sie die Immobilie in diesem Zeitraum Geld.
Betrachten wir ein Beispiel für das Betriebsergebnis (Cashflow) eines Gebäudes mit drei Einheiten, wobei jede Einheit für 600 USD pro Monat vermietet wird:
Netto-Betriebsergebnis (NOI) für ein vollständig vermietetes 3-Einheiten-Gebäude
| Potenzielle Miete Roll (3 von 3 Einheiten @ $ 600 / Monat) | ||
| - Leerstand (10%) | ||
| = Bruttobetriebseinkommen | ||
| - Ausgaben | ||
| = Betriebsergebnis (Cash Flow) |
Diese Immobilie wirft 520 US-Dollar pro Monat an Cashflow ab, was nicht schlecht ist. Beachten Sie, dass alle 3 Einheiten vermietet sind.
Wenn die Eigentümer in einer Wohneinheit wohnen möchten, sind die Zahlen unterschiedlich, da die Immobilie nur eine monatliche Miete von 1.200 USD generiert (obwohl die Kosten möglicherweise etwas niedriger sind, behalten wir sie der Einfachheit halber bei).
Netto-Betriebsergebnis für ein 3-Einheiten-Gebäude mit Eigentümern, die in einer Einheit leben
| Potenzielle Miete Roll (2 von 3 Einheiten vermietet @ $ 600 / Monat) | ||
| - Leerstand (10%) | ||
| = Bruttobetriebseinkommen | ||
| - Ausgaben | ||
| = Betriebsergebnis (Cash Flow) |
In diesem Fall müssen Sie bedenken, dass die Eigentümer, obwohl ein Verlust von 20 USD pro Monat zu verzeichnen ist, praktisch kostenlos dort wohnen - die Mieter zahlen für das Gebäude!
5. Machen Sie ein Angebot für den Duplex, Triplex oder Fourplex, den Sie kaufen möchten
Die Verhandlung ist Teil des Kaufs einer Maisonette- oder einer anderen Immobilie mit mehreren Einheiten. Verhandlungen sind in der Regel einfacher als bei Einfamilienhäusern, da Verkäufer nicht so emotional an sie gebunden sind wie an ihre Häuser. Es mag unwichtig erscheinen, ein gutes Geschäft für eine Anmietung abzuschließen. Der Preis wirkt sich jedoch auf Ihre monatlichen Transportkosten aus. Ein guter Preis bedeutet, dass Sie mit dem Geschäft Geld verdienen.
Ermittlung des potenziellen Werts beim Kauf eines Duplex-Gebäudes oder eines anderen Gebäudes mit mehreren Einheiten
Da Mehrfamilienhäuser letztendlich zur Miete bestimmt sind, ist die Wertermittlung etwas aufwändiger als bei einem Einfamilienhaus. Es werden mehrere Methoden gleichzeitig angewendet, um den Wert eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln. Dazu gehören eine vergleichende Marktanalyse, eine Einkommensanalyse und eine Wiederbeschaffungskostenbewertung.
Vergleichende Marktanalyse für ein Duplex- oder kleines Mehrfamilienhaus
Eine vergleichende Marktanalyse untersucht ähnliche Gebäude („Comps“), die kürzlich verkauft wurden, um zu einem Wert zu gelangen. Wenn Sie mit einem erfahrenen Immobilienmakler zusammenarbeiten, kann er Ihnen bei einer vergleichenden Marktanalyse behilflich sein. Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass diese Methode die Einnahmen aus dem Gebäude nicht berücksichtigt, was wichtig ist. Es geht nur darum, wofür andere ähnliche Gebäude verkauft wurden.
Der Einkommensansatz zur Wertermittlung
Beim Einkommensansatz verwenden Schätzer eine Handvoll Berechnungen, die die Bruttomiete und das Nettoeinkommen des Gebäudes zusammen mit den Mieten für ähnliche Einheiten in der Region verwenden, um den Wert des Gebäudes zu bestimmen. Berechnungen wie der Bruttomietmultiplikator und die Kapitalisierungsrate vergleichen die finanzielle Leistung Ihres Gebäudes mit der finanziellen Leistung anderer Gebäude in der Region.
Wiederbeschaffungskosten
Die Wiederbeschaffungskosten untersuchen, was der Wiederaufbau eines ähnlichen Gebäudes kosten würde. In einfachen Worten verwendet es die Kosten pro Quadratfuß, um eine ähnliche Eigenschaft vollständig wiederherzustellen. Wenn also die Kosten pro Quadratfuß in Ihrer Region 100 US-Dollar pro Quadratfuß betragen und das Gebäude, das Sie in Betracht ziehen, 2.000 Quadratfuß hat, betragen die Wiederbeschaffungskosten 200.000 US-Dollar (2.000 x 100 US-Dollar).
6. Finanzieren Sie den Kauf des Duplex, Triplex oder Fourplex
Die Finanzierung von kleinen Mehrfamilienhäusern ist nicht viel schwieriger als die Finanzierung eines Einfamilienhauses. Viele der gleichen Optionen stehen Ihnen zur Verfügung, einschließlich konventioneller Finanzierung, FHA- und VA-Darlehen, staatlicher Programme, kurzfristiger Finanzierung und Verkäuferfinanzierung. Darüber hinaus helfen Ihnen die Einnahmen aus der Vermietung der Einheiten, sich für das Darlehen zu qualifizieren.
Jason Reed, mit Remax Results, auch bekannt als Duplex Doctors, erkennt den Wert der Mieteinnahmen an, um sich für den Kauf zu qualifizieren:
„Indem Sie eine Maisonette oder eine kleine Mehrfamilienwohnung anstelle von a
Bei Einfamilienhäusern wird den Käufern auch das Potenzial geboten, sich für mehr zu qualifizieren. Viele Hypothekengeber berücksichtigen bis zu 70 - 75% der erwarteten Mieteinnahmen, die die Immobilie als angegebenes Einkommen erzielen sollte, wenn Sie sich qualifizieren. "
Konventionelle Finanzierung beim Kauf von Duplex und anderen kleinen Mehrfamilienhäusern
Herkömmliche Darlehensoptionen für kleine Gebäude mit mehreren Einheiten sind weit verbreitet und relativ einfach zu erhalten. Als Käufer werden Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Einkommen berücksichtigt, aber die finanzielle Leistung des Gebäudes wird eine hilfreiche Rolle bei der Genehmigung spielen.
Erwarten Sie bei herkömmlichen Krediten einen Rückgang um 10% oder mehr. In den meisten Regionen des Landes liegen die Obergrenzen für konventionelle Kredite mit mehreren Einheiten bei 543.000 USD für Duplex-Kredite, 656.000 USD für Triplex-Kredite und 815.000 USD für Fourplex-Kredite.
Wenn Sie eine Finanzierung für den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie benötigen, bietet sich Visio Lending an. Sie bieten Laufzeiten von bis zu 30 Jahren mit Raten ab 4,8%. Präqualifizieren Sie sich in Minuten.
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FHA-Finanzierung für den Kauf von Duplex-, Triplex- und Quadplex-Wohnungen
Es ist ein weit verbreitetes Missverständnis, dass die Federal Housing Administration (FHA) nur Einfamilienhäuser beleiht, die für den Hauptwohnsitz bestimmt sind. Es ist nicht allgemein bekannt, dass die FHA Kredite für Gebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten vergibt, wenn der Käufer beabsichtigt, in einer Wohneinheit zu leben. Die FHA berücksichtigt auch die Nettomieteinnahmen im Qualifizierungsprozess. Wenn Sie also ein bescheidenes Einkommen haben, können Ihnen die Mieten aus dem Gebäude tatsächlich dabei helfen, sich zu qualifizieren.
Für FHA sind nur 5% weniger als für Mehrfamilienkäufe erforderlich. In den meisten Regionen des Landes beträgt das Kreditlimit 352.000 USD für Duplex-Wohnungen, 426.000 USD für Triplex-Wohnungen und 530.000 USD für Vierfamilienhäuser.
VA-Finanzierung für den Kauf von Maisonetten und kleinen Mehrfamilienhäusern
Ähnlich wie die FHA wird die Veterans Administration (VA) Gebäude mit bis zu 4 Einheiten verleihen, wenn der Käufer beabsichtigt, in einer Einheit zu leben. Ähnlich wie bei der FHA wird das Nettoeinkommen aus dem Gebäude zu Ihrem Haushaltseinkommen hinzugerechnet, um die Kreditwürdigkeit zu gewährleisten.
Wenn Sie qualifiziert sind, können Sie möglicherweise ein VA-Darlehen für 0 USD erhalten, auch bei Mehrfamilienkäufen. Die Höchstgrenzen für VA-Kredite reichen von 417.000 USD bis zu 1.094.000 USD (je nach Standort), trotz der Anzahl der Einheiten.
Staatliche Finanzierungsprogramme für den Kauf von Duplex- und Mehrfamilienhäusern
Staatliche Programme folgen in der Regel den Vorgaben von FHA und VA, auch für Erstkäufer von Eigenheimen. Wenn Sie in Betracht ziehen, in Ihrem Bundesstaat so etwas wie einen Erstkäufer-Kredit aufzunehmen, können Sie ihn möglicherweise beim Kauf eines Gebäudes mit 2 bis 4 Wohneinheiten verwenden, wenn Sie in einem der Gebäude wohnen möchten Einheiten. Die Netto-Mieteinnahmen werden zu Ihren Einnahmen addiert, damit Sie sich für das Darlehen qualifizieren können.
Viele staatliche und lokale Finanzierungsprogramme sind niedrig oder ohne Anzahlung, und die Zinssätze sind wettbewerbsfähig mit FHA- und VA-Darlehen.
Kurzfristige Finanzierung
Kurzfristige Finanzierungen werden verwendet, wenn eine Immobilie saniert wird, die Immobilie leer ist oder eine niedrige Auslastung Ihre Qualifikationsfähigkeit beeinträchtigt oder Sie sich aus irgendeinem Grund nicht für eine dauerhafte Finanzierung qualifizieren können. Diese Darlehen bieten eine kurzfristige Finanzierungslösung, bis Sie eine dauerhafte Finanzierung erhalten können. Sie haben höhere Zinssätze, sind oft nur Zinsen und müssen relativ schnell über eine Refinanzierung oder sogar einen Verkauf der Immobilie bezahlt werden.
Unternehmen wie RCN Capital können kurzfristige Finanzierungen bereitstellen, wenn Sie die Immobilie sanieren, eine schnelle Wiederverkaufsmöglichkeit planen oder anderweitig eine Überbrückungsfinanzierung benötigen. Sie können innerhalb von 10 Tagen ein Darlehen von bis zu 2,5 Mio. USD erhalten. Bewerben Sie sich online in wenigen Minuten.
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Verkäufer Finanzierung
Da es sich bei einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie und nicht um ein Eigenheim handelt, besteht eine gute Möglichkeit, den Verkäufer von der Finanzierung durch den Eigentümer zu überzeugen. Grundsätzlich bezieht sich die Eigentümerfinanzierung darauf, dass der Verkäufer monatliche Zahlungen entrichtet, anstatt den vollständigen Verkaufserlös bei Abschluss zu erhalten.
Verkäufer können der Finanzierung durch den Eigentümer zustimmen, da die monatlichen Zahlungen eine potenzielle Quelle für Zinserträge darstellen. Wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht das gesamte Bargeld benötigt, kann das langfristige Einkommen attraktiv sein, insbesondere wenn Sie über dem Markt liegende Zinsen anbieten. Darüber hinaus können Sie die Verkäufer in Bezug auf die Konditionen flexibel finden, was dazu beitragen kann, dass der Kauf überschaubar bleibt.
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7. Schließen Sie den Kauf des Duplex- oder Mehrfamilienhauses ab, das Sie kaufen
Es gibt drei Überlegungen beim Abschluss von kleinen Mehrfamilienhäusern, die sich vom Abschluss von Einfamilienhäusern unterscheiden: 1) Die Titelfirma oder der Treuhandbeauftragte sollte mit kleinen Mehrfamilienhäusern vertraut sein. 2) der Tag des Monats, an dem Sie die Angelegenheit abschließen; und, 3) stellen Sie sicher, dass Ihnen beim Abschluss Sicherheiten überwiesen werden.
Wählen Sie eine Titelfirma oder einen Treuhandagenten aus, der mit Duplex- und kleinen Multi-Unit-Deals vertraut ist
Die meisten Titelunternehmen oder Treuhandagenten können den Abschluss eines Mehrfamilienhauses souverän abwickeln. Da es sich jedoch um Mieten und Sicherheitsleistungen handelt, sind die Schließungen etwas komplizierter. Es schadet also nicht, ein paar Siedlungsunternehmen zu befragen, um sicherzustellen, dass Sie diejenigen mit Erfahrung im Umgang mit Mehrfamilienhäusern finden.
Vergleichsunternehmen haben viele Namen - Titelunternehmen, Treuhandunternehmen oder Treuhandagenturen. In einigen Bundesstaaten werden Anwälte für die Schließung von Immobilien eingesetzt. Was auch immer der Fall ist in Ihrem Bundesstaat, stellen Sie sicher, dass sie Erfahrung mit Multi-Unit-Eigenschaften haben und immer eine Eigentumsversicherung abschließen, um Sie zu schützen.
Der Tag des Monats, an dem Sie alles erledigen
Da Sie ein Mietobjekt erwerben, fällt bei der Abrechnung ein Teil der aktuellen Monatsmiete an. Wenn Sie direkt nach dem Ersten des Monats schließen, wird der Großteil der Monatsmiete beim Schließen an Sie überwiesen. Das kann bedeuten, dass Ihnen Hunderte von Dollar an dem Tag überwiesen werden, an dem Sie den Titel erhalten.
Stellen Sie sicher, dass die Sicherheitsleistungen beim Abschluss ordnungsgemäß auf Sie übertragen werden
Sicherheitsleistungen sollten auch bei der Abrechnung an Sie überwiesen werden. Im Gegensatz zur Miete, die in Ihrer Tasche steckt, sind die Sicherheitseinlagen jedoch nur Ihre Sicherheit. Machen Sie nicht den Fehler, die Kaution der Mieter so zu verwenden, als wäre es Ihr Geld. Technisch gesehen gehören die Kaution den Mietern, bis sie für nicht bezahlte Mieten oder Schäden benötigt werden.
Die meisten Staaten verlangen von den Vermietern, dass sie die Sicherheiten auf einem Treuhandkonto von allen anderen Finanzen trennen.Vergewissern Sie sich, dass Ihnen zum Zeitpunkt des Abschlusses Sicherheitseinzahlungen zugewiesen wurden (und die Gesamtsumme genau angegeben ist), und buchen Sie diese sofort auf ein Konto, das von Ihrem persönlichen Guthaben oder dem für die Immobilie verwendeten Konto getrennt ist.
Die Quintessenz
Duplex-, Triplex- und Fourplex-Wohnungen können sowohl für Investoren als auch für Käufer von Wohneigentum eine gute Investition sein. Um zu lernen, wie man eine Duplex- oder andere Investition mit mehreren Einheiten kauft, muss man ein wenig mehr Erfahrung mit Immobilien haben als mit dem Kauf von Einfamilienhäusern, aber nicht über die Fähigkeiten eines Anfängers hinaus. Wenn Sie bereit sind, sich ein wenig mehr mit dem Kauf und der Verwaltung zu befassen als mit einer einzelnen Einheit, können diese kleinen Mehrfamilienkäufe gute Investitionen leisten.
Die richtige Finanzierung ist einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Fourplex-Geräts. Visio Lending ist ein nationaler Kreditgeber, der Mietkredite mit einer Laufzeit von 30 Jahren für Gebäude mit mehreren Wohneinheiten mit Zinssätzen ab 4,8% anbietet. Sie können bis zu LTV ausleihen und sich innerhalb von Minuten vorqualifizieren.
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