Self-Storage-Kredite: Der ultimative Leitfaden zur Self-Storage-Finanzierung

Self-Storage-Kredite werden in der Regel zur Finanzierung des Kaufs, der Renovierung oder des Neubaus von Self-Storage-Einheiten und gewerblichen Immobilien verwendet. Die drei beliebtesten Kredite zur Selbstspeicherung sind konventionelle Bankkredite, Kredite nach SBA 7a für gewerbliche Immobilien und Kredite nach SBA 504. Es gibt andere alternative Darlehensoptionen, die jedoch in der Regel kurzfristiger sind.

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So funktionieren Self-Storage-Kredite

Self-Storage-Kredite sind in der Regel gewerbliche Immobilienkredite. Es handelt sich in der Regel um langfristige Kredite, die darauf abzielen, die Gesamtkosten für den Bau oder Kauf von Selbstlagereinheiten über einen Zeitraum von 10 bis 25 Jahren auszugleichen. Kreditgeber für Self-Storage-Kredite prüfen in der Regel die finanzielle Leistung des Unternehmens, den Wert der Immobilien, den umliegenden Markt und Ihr Kreditprofil, um eine Kreditentscheidung zu treffen.

Diese Kredite werden fast immer zum Kauf von Gewerbeimmobilien oder zum Bauen von Grund auf verwendet und sind bei Kreditgebern sehr beliebt. Laut Marc Goodin, Mitbegründer und Präsident der Storage Authority Franchise:

"Self-Storage-Anlagen waren das rentabelste Immobiliengeschäft und sie sind kreditfreundlich, da sie die niedrigste Ausfallrate von so ziemlich jedem Unternehmen auf dem Markt aufweisen."

Wo bekomme ich Self-Storage-Kredite?

In der Regel gibt es drei Hauptoptionen für Self-Storage-Kredite:

1. Konventionelle Bankdarlehen
2. SBA 7a Kredite für Gewerbeimmobilien (CRE)
3. SBA 504 Darlehen

Jede dieser Optionen ist bei traditionellen Kreditgebern wie der Northeast Bank oder bei einem Broker wie SmartBiz erhältlich. Die folgende Tabelle vergleicht diese drei Optionen auf einen Blick. Die Zinssätze für alle drei Darlehensoptionen liegen in der Regel zwischen 5 und 7%.

Best Self Storage Loans auf einen Blick

Darlehensart	Nutzungsbedingungen	Beste für
Konventionelles Bankdarlehen Jetzt bewerben	Darlehensbetrag: Keine Begrenzung Rückzahlungsbedingungen: Bis 25 Jahre	Erstklassige Kreditnehmer, die eine bestehende Bankbeziehung haben oder über ein hohes Nettovermögen verfügen.
SBA 7a Darlehen für CRE Jetzt bewerben	Darlehensbetrag: Bis zu 5 Mio. USD Rückzahlungsbedingungen: Bis 25 Jahre	Kleinere Self-Storage-Darlehensprojekte mit gewerblichen Immobilien.
SBA 504 Darlehen Jetzt bewerben	Darlehensbetrag: Bis zu 20 Millionen US-Dollar Rückzahlungsbedingungen: 10-20 Jahre	Größere Projekte, bei denen es möglicherweise schwierig ist, einen herkömmlichen Bankkredit zu erhalten.

Qualifikationen für Self-Storage-Darlehen

Die Qualifikationsanforderungen für die einzelnen Hauptdarlehensoptionen unterscheiden sich nur geringfügig. Für alle müssen Sie in der Regel ein Hauptdarlehensnehmer mit einigen Sicherheiten sein, um den Kredit aufnehmen zu können. Das heißt, wenn Sie die Grundqualifikationen für eine Person erfüllen, besteht eine gute Chance, dass Sie auch für die anderen Personen den erforderlichen Standard erfüllen.

Um sich für eines der oben genannten Self-Storage-Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie in der Regel die folgenden 5 grundlegenden Qualifikationsanforderungen erfüllen:

1. Kredit-Score von 680+ (überprüfen Sie Ihre hier kostenlos)
2. Barzahlung von mindestens 10%
3. 3+ Jahre im Geschäft
4. Business Debt Service Coverage Ratio (DSCR) von 1,20+
5. Keine jüngsten Insolvenzen, Steuerpfandrechte oder Zwangsvollstreckungen

Minispeichergeschäfte gelten als Geschäfte mit passivem Einkommen, wodurch Sie möglicherweise von einigen herkömmlichen Bankdarlehen ausgeschlossen werden. Glücklicherweise wurden die SBA-Regeln im Jahr 2010 geändert, so dass sich Passivunternehmen für gewerbliche Immobilienkredite qualifizieren können. Wenn Sie ein herkömmliches Bankdarlehen aufnehmen, sollten Sie sich im Voraus über diese Anforderung erkundigen, bevor Sie Unterlagen einreichen.

Nachdem Sie nun einen guten Überblick darüber haben, ob Sie sich für ein Self-Storage-Darlehen qualifizieren können oder nicht, schauen wir uns an, wann Sie die einzelnen Darlehen je nach Finanzierungsbedarf nutzen möchten. Von den drei oben genannten Optionen wählen wir die beste Option für jede Situation aus und stellen dann alle anderen alternativen Optionen zur Verfügung, die möglicherweise auch für Sie geeignet sind.

Neubaukredite

Es kann schwierig sein, ein neues Lagerhaus zu bauen, wenn der umliegende Markt nicht stimmt. Wenn der Markt mit einer geringen Anzahl von Lagerräumen in der Umgebung stark ist, gibt es viele Kreditgeber, die bereit sind, Kredite für ein neues Bauprojekt zu vergeben.

Der Bau einer brandneuen Anlage kann sehr teuer sein, insbesondere wenn Sie versuchen, eine erstklassige Anlage zu errichten, die sich in Innenräumen befindet, über eine Temperaturregelung und High-End-Sicherheit verfügt. Wenn Sie eine Marktstudie durchführen lassen, in der die Anzahl der Einheiten im Vergleich zur Bevölkerung sowie die allgemeinen Bevölkerungsmerkmale aufgeführt sind, können Sie eine Zulassung erhalten. Die Self-Storage-Branche ist sehr vorhersehbar, und die Kreditgeber verlassen sich bei Neubauprojekten stark auf diese Marktstudien.

Self-Storage-Einheiten eignen sich beispielsweise sehr gut für die Nähe von Militärstützpunkten und Universitätsgeländen. Eine Marktstudie, die eine geringe Anzahl von Lagereinheiten neben einem Militärstützpunkt aufzeigt, hilft dem Kreditgeber zu verstehen, wie hoch Ihre Erfolgswahrscheinlichkeit sein sollte. So können sie schnell erkennen, ob Ihr Bauvorhaben eine gute Investition für sie ist oder nicht.

Laut Pat Dignan, Executive Vice President der Northeast Bank:

„Self-Storage-Anlagen sind attraktiv, weil sie nur geringe Markteintrittsbarrieren aufweisen, günstig zu bauen sind und die Einnahmen pro Quadratfuß relativ hoch sind. Die niedrigen Marktzutrittsschranken stellen auch das größte Risiko für den Sektor dar, da Überbauten ein bekanntes Problem sein können. Die allgemeine Regel ist, dass pro Person in einem bestimmten Markt etwa 5,5 Quadratmeter Minispeicherplatz zur Verfügung stehen.

Die Kreditgeber unterscheiden sich jedoch in Bezug auf die Bestimmung, was ein „Markt“ ist und ob er überbaut ist oder nicht. Wir wissen, dass es bei einem Projekt mehr gibt als nur diese eine Metrik. Deshalb nehmen wir uns Zeit, um die Situation zu verstehen und die Geschichte hinter jeder Immobilie zu untersuchen. “

Jede Selbstlagerungskonstruktion wird bestimmte Kosten verursachen, die Sie bezahlen müssen, bevor Sie eine einzelne Einheit vermieten können. Sie müssen diese Zahlungen berücksichtigen, wenn Sie entscheiden, wie groß ein Darlehen ist, das Sie benötigen. Einige dieser Ausgaben beinhalten:

• Unerwartete Kosten, die bei der Standortvorbereitung entstehen
• Betriebsaufwand während der Mietphase
• Bau Anzahlungen
• Bauzinszahlungen

Normalerweise kostet der Bau eines brandneuen Lagers zwischen 5 und 8 US-Dollar pro Quadratfuß Lagerfläche. Für die Stabilisierung und Erreichung der durchschnittlichen Auslastung einer neuen Einrichtung werden durchschnittlich 36 Monate benötigt. Auf diese Weise können Sie berechnen, wie viel Sie für Betriebskosten wie Miete, Darlehenszahlungen und ein Gehalt für sich selbst (oder einen Manager) benötigen.

Optionen für neue Baudarlehen

Self-Storage-Einheiten sind von Grund auf kostengünstiger als viele andere Unternehmen und kosten in der Regel 200.000 bis 500.000 US-Dollar. Damit ist jeder der Top-Gewerbeimmobilienkredite eine potenzielle Option für ein Neubauprojekt im Selbstlagerraum.

Tatsächlich eignen sich SBA-Kredite besonders gut für Self-Storage-Einrichtungen, da Sie alle Bauzinsen und bis zu zweijährige Kreditzahlungen finanzieren können. Dies kann Ihnen eine gewisse Atempause geben, um Ihre Einheiten zu vermieten, anstatt sich Gedanken über die sofortige Ausführung Ihrer Zahlungen zu machen.

Beste neue Bauoption: SBA 7a-Darlehen für CRE

Mit einem SBA-Darlehen können Sie nicht nur bis zu zwei Jahre Zahlungen in den Darlehensbetrag finanzieren, sondern auch die von Ihnen gezahlten Bauzinssätze, bis zu 10% und einen Eventualfall von 10%. Dies ist die beste Finanzierungsoption, da Sie Zeit haben, Ihre Auslastung nach dem Bau zu erhöhen, ohne sich Gedanken darüber zu machen, woher das Geld für Ihre Darlehenszahlungen kommt.

SBA 7a-Kredite für Gewerbeimmobilien sind die beste Option für alle, aber die teuersten Projekte. Die meisten Self-Storage-Einrichtungen müssen für Hunderttausende von Dollar gebaut werden, werden jedoch nicht über 1 Million US-Dollar liegen. Viele Kreditgeber werden Ihr Projekt für einen SBA 504-Kredit bei diesen Finanzierungsbeträgen nicht prüfen, da sie das Geld, das sie verleihen, auf eine CDC (Community Development Company) aufteilen müssen.

Immobilieninvestmentunternehmen oder private Kreditgeber

Es gibt viele Investmentunternehmen, die Schulden in einmalige Transaktionen im Self-Storage-Bereich investieren, da dies eine ziemlich sichere Sache ist. Ein Neubau ist die beste Gelegenheit für diese Investoren, da er wahrscheinlich der einzige Finanzierungsbedarf für ein Selbstlager ist, das groß genug ist, um sie zu interessieren. Auch private Geldgeber könnten hilfreich sein.

Akquisitionsdarlehen

Akquisitionsdarlehen werden benötigt, wenn Sie eine vorhandene Self-Storage-Einrichtung kaufen möchten. Ein Großteil der Fusionen und Übernahmen in den Self-Storage-Einheiten entfällt auf große Investmentgesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs). Unabhängige Lagereinrichtungen kaufen selten andere, aber es gibt viele Finanzierungsmöglichkeiten, wenn dies Ihr Ziel ist.

Optionen für Akquisitionsdarlehen

Wenn Sie ein Unternehmen kaufen, möchten Sie den Deal nicht aufgrund langsamer Finanzierung verlieren. Die besten Zinssätze werden zwar von traditionellen Bankkrediten und SBA-Krediten stammen, die Finanzierung kann jedoch auch eine Weile dauern (obwohl die Northeast Bank diesen Prozess für Sie beschleunigt). Wenn Sie schnell schließen müssen, möchten Sie möglicherweise einige der alternativen Darlehensoptionen in Betracht ziehen.

Beste Option: SBA 7a-Darlehen für CRE

Wenn Sie zum ersten Mal ein Self-Storage-Unternehmen kaufen, möchten Sie nach Möglichkeit einen SBA-Kredit aufnehmen. Für diese Kredite benötigen Sie keine spezielle Erfahrung in der Selbstlagerung, wenn Sie nachweisen können, dass Sie über geschäftliche Erfahrung oder eine nachgewiesene Vergangenheit als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verfügen. Konventionelle Bankkredite könnten sich daran stören.

SBA 7a-Kredite eignen sich auch zum Erwerb von Self-Storage-Einrichtungen, wenn Sie Ihr Self-Storage-Geschäft durch den Erwerb einer weiteren erweitern. Mit einem 7a-Darlehen können Sie genügend Kredite aufnehmen, um den Wert des Immobilienanteils Ihrer Akquisition sowie die Kosten für den Kauf des Unternehmens zu decken.

Hartgeld-Darlehen

Wenn Sie schnell schließen müssen oder kein Hauptdarlehensnehmer sind, ist ein Hartgelddarlehen oder ein Rehabilitationsdarlehen möglicherweise eine Option. Dies ist eine teure Option, die Sie innerhalb der ersten 12 Monate nach dem Besitz Ihrer neuen Immobilie refinanzieren müssen.

Brückenkredite

Brückenkredite sind eine weitere teure Option. Wenn Sie jedoch die Möglichkeit haben, eine Einrichtung zu einem erschwinglichen Preis zu kaufen und diese schnell schließen müssen, kann ein Brückenkredit Abhilfe schaffen. Solange Sie mit Ihrem Überbrückungskredit pünktliche Zahlungen leisten, sollte dies Ihre Fähigkeit zur schnellen Refinanzierung in eine längerfristige Darlehensoption nicht beeinträchtigen.

Expansionsdarlehen

Expansionskredite sind in der Self-Storage-Branche seltener als in anderen Branchen, da eine beträchtliche Menge Land erforderlich ist, um genügend Speichereinheiten hinzuzufügen, damit sich eine Expansion lohnt. Wahrscheinlich müssen Sie stattdessen eine neue Einrichtung erwerben oder eine andere von Grund auf neu errichten.

Es gibt jedoch einige Einrichtungen, die genügend Land kaufen, wenn sie ursprünglich gebaut wurden, um möglicherweise in Zukunft zu expandieren. Diese Projekte haben in der Regel die Wahl zwischen vielen Finanzierungsmöglichkeiten.

Optionen für Erweiterungsdarlehen

Erweiterungskredite können als kleinere Neubaukredite betrachtet werden, da Sie Ihre derzeitige Einrichtung erweitern und diese Einheiten von Grund auf neu aufbauen. Herkömmliche Bankdarlehen sind eine gute Option für diese Erweiterungen, wenn Sie derzeit über einen profitablen Speicher verfügen, den Sie erweitern, der jedoch nicht unsere erste Wahl ist.

Beste Erweiterungsoption: SBA 7a-Darlehen für CRE

Das SBA-Darlehen ist die beste Option, da Sie Ihre Bauzinskosten und bis zu zweijährige Darlehenszahlungen in Ihren Darlehensbetrag einzahlen können. Und das mit ähnlichen Zinssätzen und Kreditzahlungen wie bei einem herkömmlichen Bankkredit.

Renovierungskredite

Viele Self-Storage-Einrichtungen werden an ihrer Attraktivität gemessen. Dies ist eine sehr starke Werbebotschaft, da Ihre Kunden ihre persönlichen Gegenstände in Ihrer Einrichtung aufbewahren. Die Einrichtung muss so aussehen, als würde für diese Sachen gesorgt.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Renovierungsprojekten für ein Selbstlager:

1. Ersetzen Sie die Rolltore

Die Türen sind eines der wichtigsten Teile eines Lagers. Dies ist das einzige, was Ihre Kunden vor Diebstahl oder Beschädigung von außen schützt. Es kann auch einen sentimentalen Mehrwert für die Kunden bringen, da sich die Einheit, die sie mieten, hinter „ihrer Tür“ befindet und sich so wie Eigentum anfühlt. Deshalb müssen die Türen immer schön und ansprechend aussehen.

In vielen Fällen werden die Türen auch häufig verwendet. Sowohl Privatpersonen als auch kleine Unternehmen verwenden Mini-Speichereinheiten als zusätzlichen Speicher für Privatanwender oder Unternehmen. Dies ist häufig auf den Platzmangel zurückzuführen, in dem sie leben oder arbeiten. Diese Kunden müssen sich in ihre Einheiten begeben, um regelmäßig neue Gegenstände zu bringen oder Sachen zu holen.

Das Anheben und ständige Absenken der Türen kann im Laufe der Zeit erhebliche Wartungskosten verursachen. Dies ist in der Regel der größte Investitionsaufwand (Investitionsaufwand) für ein Self-Storage-System.

2. Konfigurieren Sie die Speichereinheiten neu

In der Branche ist es üblich, die Größe verschiedener Einheiten im Laufe der Zeit neu zu konfigurieren. Dies ist in der Regel darauf zurückzuführen, dass eine bestimmte Stückzahl ständig ausverkauft ist. Wenn Sie beispielsweise viele Kunden haben, die einen 20 × 10-Raum erwerben möchten, aber alle verfügbaren Einheiten konsistent verwendet werden, möchten Sie möglicherweise einige Einheiten neu konfigurieren, um mehr verfügbar zu machen.

Während viele Neukonfigurationen mit dem Cashflow durchgeführt werden können, kann die Neukonfiguration von Speichereinheiten einige strukturelle Änderungen enthalten, die die Konfiguration erschweren und verteuern. Diese Projekte erfordern häufig eine Finanzierung, bevor mit dem Bau begonnen werden kann.

Optionen für Renovierungsdarlehen

Die Höhe der Renovierungsdarlehen kann stark variieren, je nachdem, über welche Art von Einrichtung Sie verfügen, wie viel von der Einrichtung erneuert werden muss und welche Art von Projekt Sie in Angriff nehmen. Wenn Sie sich entschließen, Ihre Einrichtung mit einer Mischung aus allen neuen Rolltoren mit vielen räumlichen Neukonfigurationen komplett zu renovieren, ist ein SBA-Darlehen möglicherweise eine gute Lösung.

Die meisten Renovierungsarbeiten werden jedoch in geringerem Umfang durchgeführt. Für Renovierungsarbeiten in einem Projekt, z. B. die Neukonfiguration eines Teils Ihrer Einrichtung, benötigen Sie einen viel geringeren Darlehensbetrag. Dies kann dazu führen, dass sich ein SBA-Kredit weder für Sie noch für den Kreditgeber lohnt.

Beste Option: Konventionelles Bankdarlehen

Ein herkömmlicher Bankkredit ist eine gute Ergänzung für die Selbstlagerungsanlage, die einen einzigen Aspekt ihrer Einrichtung renovieren möchte. Es ist für eine Bank, mit der Sie bereits vertraut sind, auch viel einfacher, Ihnen die Genehmigung für ein zu renovierendes Darlehen zu erteilen, da sie sowohl mit den Nummern Ihres Unternehmens als auch mit der tatsächlichen Einrichtung vertraut ist.

Kreditlinie

Für kleinere Projekte ist eine Geschäftskreditlinie großartig. Wenn Sie nur ein paar Rolltore haben, die ausgetauscht werden müssen, möchten Sie nicht auf einen großen Finanzierungsprozess warten, um dies zu tun. Ein vorhandener Kreditrahmen kann Ihnen bei der Bewältigung dieser kleineren Renovierungsprojekte behilflich sein und die Belastung durch unerwartete Ausgaben verringern.

Hartgeld-Darlehen

Hartgeldkredite sind teure kurzfristige Kredite, die zum Kauf oder zur Renovierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet werden. Sie sind in der Self-Storage-Branche nicht so verbreitet wie die anderen Kreditoptionen, sie sind jedoch eine Option. Diese Kredite werden in der Regel innerhalb von 12 Monaten zurückgezahlt.

Refinanzierung Ihrer Self-Storage-Immobilien

Die Refinanzierung kann aus einer Reihe von Gründen im Self-Storage-Geschäft erfolgen. In der Regel refinanzieren Sie entweder ein teures Darlehen, das Sie für den Erwerb oder den Bau einer neuen Einrichtung benötigen, z. B. ein Überbrückungsdarlehen, oder Sie refinanzieren sich, um Ihr Eigenkapital aus den Immobilien zu entnehmen, die Sie besitzen. Die Refinanzierung eines bestehenden Self-Storage-Geschäfts, das erfolgreich ist, ist im Allgemeinen das am einfachsten zu vervollständigende Self-Storage-Darlehen.

Self Storage Refinanzierungsoptionen

Ein erfolgreiches Self-Storage-Geschäft gibt Ihnen in der Regel die Möglichkeit, herauszufinden, welche Finanzierungsoption die besten Konditionen bietet. Es ist schwierig, einen Fehler zu machen, wenn Sie eine der oben genannten Optionen für ein Refinanzierungsprojekt auswählen.

Beste Refinanzierungsoption: Konventionelles Bankdarlehen

Self-Storage-Unternehmen mit einer erfolgreichen Geschichte in Bezug auf Einnahmen und pünktliche Zahlungen werden in der Lage sein, ein gutes Refinanzierungsgeschäft auszuhandeln, um ihre Schuldenzahlungen zu senken. Da Ihr Geschäft ein bewährtes Gut ist, wird eine konventionelle Bank wahrscheinlich gerne mit Ihnen zusammenarbeiten. In dieser Phase erhalten Sie wahrscheinlich die besten Preise und die niedrigsten Zahlungsoptionen.

Es ist viel wahrscheinlicher, dass sie ein starkes Refinanzierungsgeschäft aushandeln, als bei einem SBA-Darlehen, bei dem Sie das bekommen, was Sie sehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie in der Vergangenheit erfolgreich mit dieser Bank zusammengearbeitet haben.

Überbrückungskredit

Ein Überbrückungskredit ist eine Finanzierungsoption, die eine Lücke schließt. Für die Refinanzierung kann dies bedeuten, dass Sie einen Überbrückungskredit erhalten, anstatt eine große Hypothek mit angepasstem Zinssatz (ARM) zu bezahlen, die in Kürze fällig wird. Ein Überbrückungskredit ist eine vorübergehende Lösung, mit der Sie entweder eine Transaktion abschließen oder die nächste Finanzierung abschließen können. In der Regel möchten Sie mindestens 30% des vorhandenen Eigenkapitals.

Wenn Sie sich refinanzieren, um Ihr Eigentum für eine Renovierung oder andere Kosten zu entlasten, hilft Ihnen möglicherweise ein Überbrückungskredit, bis Sie sich für eine langfristigere Lösung qualifizieren. Möglicherweise müssen Sie Ihre Einrichtung aufrüsten, bevor Ihnen eine konventionelle Bank einen günstigeren langfristigen Kredit anbietet. Dieselbe Bank, die die langfristige Lösung anbietet, kann Ihnen kurzfristig sogar einen Überbrückungskredit anbieten.

Alternative Finanzierung

Wenn Sie kein Hauptkreditnehmer sind oder nur eine schnelle, kurzfristige Lösung benötigen, stehen alternative Kredite zur Verfügung. Diese Darlehen sind in der Regel mit sehr kurzen Rückzahlungszeiten teuer und sollten nur in Betracht gezogen werden, wenn Sie nicht auf ein langfristiges Darlehen warten können oder wenn Sie sich nicht für eines qualifizieren. Aber alternative Kredite von Online-Kreditgebern können Sie in der Regel schnell finanzieren.

Wenn Sie ein aktuelles Darlehen refinanzieren, interessiert sich der Kreditgeber nicht nur für Ihr Kreditprofil und die Geschäftsentwicklung, sondern er möchte auch über Ihre Darlehenszahlungen informiert werden. Wenn Sie Probleme haben, pünktliche Zahlungen zu leisten, wird dies wahrscheinlich Ihre Fähigkeit beeinträchtigen, eine Genehmigung zur Refinanzierung Ihrer aktuellen Schulden zu erhalten.

Die Quintessenz

Self-Storage-Anlagen waren traditionell eine großartige Investitionsoption für gewerbliche Immobilien, sodass Sie aus einer Vielzahl von Darlehensoptionen wählen können. Je nachdem, wofür Sie das Geld benötigen, variiert Ihre Kreditwahl.Die beste Option für erstklassige Kreditnehmer ist jedoch fast immer ein herkömmlicher Bankkredit oder ein SBA-Kredit.

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